中国房地产：行业“黄金时代”结束后，曾经强大的开发商为国家支持的生命线而紧张

然而，分析人士警告说，即使是上榜的开发商也会发现未来几年很残酷。 分析师表示，多年的流动性危机和长期的销售下滑已经永远改变了中国住宅建筑行业的格局。 现在，随着北京方面采取更强硬的手段，部分或全部国有企业将占据主导地位。

过去三年来，中国开发商在财务困境中混日子，引发了超过1000亿美元的债务违约。 2020 年 8 月，当 Covid-19 大流行导致销售大幅下滑时，中国的“三条红线”措施切断了银行和债券市场的融资渠道，由此引发了这场危机。

银河-联昌证券董事总经理郑雷表示：“开发商，尤其是私营开发商，在未来五到十年仍将面临生存挑战。”他用“私营”一词来指代非国有企业，即使它们在大多数情况下是公开交易的。 “在还债和销售不景气的压力下，他们首先关心的是如何生存，而不是如何发展。”

随着销售下降耗尽国库，而北京方面要求优先交付未完工公寓的指令强制支出，过去的借款账单即将到期。

惠誉编制的数据显示，2024年开发商将继续面临巨额债券偿还问题，今年到期或可回售的境内外债券本金额将达到7373亿元人民币（1030亿美元），比去年同期增长11.3%收视率。

即使是避免违约的开发商，到2024年也需要偿还总计393亿元人民币的境内债务和55亿美元的境外债务，比去年增加25%，到期日超过100亿元人民币的峰值出现在3月和8月。该机构表示。

去年至少有10家中国开发商未能偿还债务。 例如，中国最著名的两家开发商碧桂园控股公司和远洋集团在八月份未能偿还海外债务，这加剧了人们对经济复苏只是幻影的担忧。

该公司董事长、创始人杨国强的女儿杨惠妍在去年12月的一次内部会议上承诺，即使要“砸铁锅、卖废品”，创始人家族也会拯救公司。

中国前女首富杨女士在 1 月份的一次会议上补充道，该公司将在去年交付 60 万套房屋后，到 2024 年交付 48 万套房屋。

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然而，碧桂园及其同行面临的挑战依然严峻。

碧桂园总裁莫斌在会上表示：“预计2024年市场将在低位徘徊，不同城市的销售表现以及国企和民企的前景将日益分化。”

野村证券 (Nomura) 的分析显示，全国未完工预售房屋数量已增至 2000 万套。 该投行表示，即使考虑到政府承诺帮助解决交付积压问题的 5500 亿元人民币，到 2024 年竣工这些单位的成本仍将达到 2.7 万亿元人民币。

与此同时，高盛和瑞银均预计，今年全国房屋销售量将比去年下降5%，这将进一步挤压开发商的压力，尽管降幅小于2023年10%的同比降幅。标准普尔、惠誉等国际评级机构也有类似的预期。

瑞银首席中国经济学家王涛在媒体吹风会上表示：“如果房地产行业进一步下行，影响居民信心、损害国家经济稳定的风险仍然很大。” 1月9日，“这是今年经济下行的最大风险。”

即使他们设法应对当前危机的挑战，开发商也不会恢复正常业务。

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“大多数开发商可能需要接受这样一个事实，即快速杠杆和快速增长的黄金时代已经结束，”法国外贸银行（Natixis Corporate and Investment Bank）高级经济学家加里·吴（Gary Ng）表示。

标准普尔分析师 Ricky Tsang 表示，过去，这些实体通过离岸债券市场轻松筹集资金，票面利率通常为两位数。

“这些公司将拿走这笔钱，购买土地，预售房屋，然后继续前进，”他说。 “但这一切都基于这样一种信念：土地和房价只会上涨。”

开发商将先建设，然后迅速出售，从而无需支付支持其项目的债务利息，并最大限度地降低每个开发项目的资本成本。

“现在，随着这种模式的消失，私营企业之前的主导地位也随之消失，”曾说。 “以前受私营企业青睐的高周转业务和融资模式已经变得站不住脚。”

惠誉国际评级驻上海分析师张顺成表示，今年不太可能出现像 2022 年这样的另一波违约潮，因为流动性问题最严重的公司已经违约。

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“存在幸存者偏差，”他说。 “注定要违约的已经违约了，留在市场上的都是幸存者。”

但张说，没有国家支持的公司面临着资金短缺的问题。 “我们可以看到，融资对于私人开发商来说是一个很大的挑战，因为金融机构的融资支持具有很高的选择性。”

这使得中国开发商争先恐后地寻求政府的信贷支持。

以销售额第二大开发商——中国万科为例。 该公司表示，在深圳国资监管机构承诺的支持下，已安排资金偿还 2024 年到期的债务。

去年，该公司副主席于亮在与150多家金融机构和投资者举行的会议上表示，有了这笔援助，该公司将“克服困难”，尽管面临挑战。

其中最主要的挑战将是重新赢得潜在购房者的信任。 中国大约 80% 的房屋在建成前就已售出，这意味着买家必须相信开发商将保持足够长的偿付能力以交付房屋。

现在的买家很清楚国有实体的资产负债表更健康。 2023年前11个月，超过60家房企房屋销量同比下降，其中31家降幅超过30%。 中国房地产信息集团的数据显示，这 31 家企业中，非国有企业占 28 家。

根据银河-联昌集团编制的数据，2023年，国有开发商的市场份额在中国市场历史上首次超过其他开发商，尽管微弱优势为51%对49% 。

分析师表示，过去 10 年，非国有开发商占据了 70% 的市场份额，但到 2030 年，其份额预计将降至 37% 以下。

“这是一个保守的估计，实际情况可能比我们预期的还要糟糕，”银河-联昌的程说。

违约和陷入困境的开发商正急于出售资产以产生收入来支付账单，而不是购买土地和建设新项目。

例如，一个月前，深圳龙光集团拥有的一块地块在强制拍卖中尽管折价24%，但仍未找到买家。

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Natixis 的 Ng 表示：“大多数开发商，尤其是私人开发商，可能会希望在建造新房之前出售现有的单位。”

分析师表示，这意味着国有开发商与其他开发商之间的差距将在未来五到十年内扩大。

国家数据显示，2022年4月以来房地产开发投资持续下降，去年降幅加速，同比下降9.6%至11.09万亿元。

“这是简单的数学，”程说。 “对于国有企业 [state-owned enterprises] 像保利或中国海外，他们仍然可以用每100元销售收入40元购买土地，建立优质土地储备。 与之前相比，没有太大变化。 但私营企业可能会支付多少钱？ 几乎为零。”

研究公司中国指数研究院发布的一份报告显示，2023年，按价值计算，国有开发商在22个追踪的内地城市购买的土地中占49%，比2022年增加12%。 有国家支持（包括地方政府支持）的开发商约占30%，非国有开发商则略高于20%。

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“趋势是不可逆转的：国有开发商将主导市场，”程说。 “只有国有企业和一些优质的私人开发商可能存在。 其他人可能会消失。”

Natixis 的 Ng 表示，从长远来看，整个房地产行业注定会成为“一个更加由国家驱动的行业”。

“国家在房地产行业的重要性正在日益增长，”他说。 “这可能是一个越来越像公用事业的行业。

“问题在于，政府在供需匹配方面是否总是比市场表现得更好。 风险之一可能是供应过剩或供应不足。”