澳大利亚房地产市场现状暴露无遗
随着国家试图应对持续的租房危机，以及从某些指标来看有史以来最难以负担的住房问题，住房问题将成为来年和下一届联邦选举的关键政治战场。 由于各大政党和绿党对这场辩论展开了激烈争论，因此值得探讨的是，新住房存量的需求源自何处，以及相对于过去的建设周期，美国在新房建设方面的表现如何。 新房需求 在我们了解数字之前，我们需要做一个重要的区分，接下来的数字是基于净所需新住宅数量，而不是需要完工的住宅数量。 根据澳大利亚统计局最新的可比数据，约有 15% 的新住宅竣工并未带来整体住宅存量的净增加。 这可能是由于拆除重建的影响，拆除现有房屋以便为新开发项目和基础设施让路，或其他一些因素造成的。 过去 40 年来，人口增长带来的新房需求来源发生了巨大变化。 截至 1993 年 6 月的一年中，假设整个人口的家庭规模保持一致，17.8% 的新房需求源于移民的影响。 根据澳大利亚统计局截至 2023 年 9 月季度的最新数据，人口增长推动的需求中有 83.2% 来自净移民。 但除了人口增长之外，还有另一个影响住房需求的因素，那就是全国家庭的平均规模。 例如，2006 年，平均家庭规模为 2.606 人。测量到小数点后第三位似乎有点迂腐，但当除数是澳大利亚的全体人口时，每一点都很重要。 根据截至 2023 年 6 月的最新 ABS 数据，目前平均家庭规模为 2.502。 如果将这一差额应用到澳大利亚统计局人口时钟测量的当前人口上，澳大利亚需要的住房数量将比家庭规模保持在 2006 年水平时多出大约 435,000 套。 从 2000 年代中期到 2011 年，家庭规模的变化并不是影响住房需求的一个重要因素，在任何一年中，家庭规模的变化对总需求的贡献率最高达到 4.5%。 因家庭规模变化而产生的需求最大比例出现在 2020 年，当时 25.3% 的新房需求是由这一因素推动的。 与自然人口增长（出生人数减去死亡人数）和净移民产生的需求相比，自2005年ABS开始收集家庭规模数据以来，净移民一直是住房需求的最大驱动力。 自有记录以来，44.0% […]