去年，黛布·杰里科夫斯基的丈夫去世后，她决定将他们计划退休后居住的湖边别墅换成一套离家人更近的市区住宅。
然而，她意识到 7% 的抵押贷款利率会迫使她动用大量积蓄，于是她搁置了该计划。相反，她搬去和女儿同住，希望最终能获得较低的利率。
她不必等太久。
去年 10 月，抵押贷款利率仍在 7% 左右徘徊，这时她偶然发现了明尼苏达州库恩拉皮兹的一栋联排别墅的挂牌信息，上面宣称配有 KitchenAid 冰箱、电动百叶窗，还有一个意想不到的奢侈品：低息抵押贷款。
杰里科夫斯基表示：“这就像中了彩票一样”，他认为卖方的抵押贷款利率为 2.25%。
与今天的利率相比，这笔交易每月为她节省了约 700 美元，并让她有足够的预算空间购买一辆新车，并在佛罗里达州与姑妈共度部分冬天。她价值 349,900 美元的联排别墅是双城数百个可承担抵押贷款的房源之一，符合条件的卖家可以将其转让给符合条件的买家，让他们回到利率创历史新低的时代。
虽然目前这些政府支持的抵押贷款仅占所有房屋挂牌量的一小部分，但这些由联邦住房管理局（FHA）、退伍军人事务部（VA）和美国农业部（USDA）提供的贷款却是一种被忽视的购房技巧，可以帮助越来越多的购房者每月节省数百美元，并在整个抵押贷款期间节省数万美元。
“大多数经纪人甚至不知道这需要什么以及要注意什么，”当地经纪人泰勒米勒 (Tyler Miller) 表示，他曾参与过多笔涉及利率极低的可承担抵押贷款的销售。
米勒最近在布莱恩挂牌出售了一套四居室的房子，可申请 2.25% 的联邦住房管理局抵押贷款，每月还款额比现行利率低约 1,700 美元。为了宣传这套房子，他发布了一段 TikTok 视频来宣传其优势。
“有人说我在撒谎，”米勒说。“我说，‘不，这是真的。’”
近年来，可抵押抵押贷款一直隐藏在异常低利率的阴影之下。此类抵押贷款上一次流行是在 20 世纪 80 年代，当时利率创下了 18.1% 的纪录。
2020 年底至 2021 年 1 月初，利率跌至历史最低水平，在 2021 年大部分时间徘徊在 3% 左右，导致房屋销售和价格飙升。这股购买热潮锁定了数千笔抵押贷款，利率在未来几十年内可能不会再这么低。据估计，80% 的 VA 抵押贷款（如 Jerikovsky 假设的那样）的利率现在低于 4%，其中许多利率持有者现在准备出售。
如今，30 年期固定利率抵押贷款的平均利率约为 7%。尽管这一利率仍低于历史平均水平，但有一代购房者渴望低利率时代，而这种低利率时代不太可能在短期内再次出现。
据估计，目前美国所有抵押贷款中约有三分之一是可承接的。由于许多房主会尽可能长时间地持有这些利率，可承接的抵押贷款清单仅占目前在售房屋的一小部分，这使其成为当今购房者最保密的秘密之一。
虽然有些经纪人会在挂牌信息中列出可承担的抵押贷款，但许多房主甚至不知道他们有抵押贷款——这些细节隐藏在合同的细则中，许多买家不会仔细阅读。在明尼苏达州，在挂牌出售的 30,000 多栋房屋中，只有不到 5% 房地产经纪人网 有可承接抵押贷款。该网站于二月份才开始提供可承接抵押贷款的搜索功能。
Ryan Carrillo 和 Louis Ortiz 开始 Assumable.io 在卡里略发现自己房屋的 2.75% FHA 抵押贷款是可承担的之后，他创建了一个致力于可承担抵押贷款的网站。
该网站允许你按城市搜索房源，包括详细的抵押贷款数据，例如可承担的利率和与当前利率相比的还款额。该网站上超过 30,000 个全国房源均有可承担的抵押贷款，包括其他关键细节，例如所需的首付和剩余抵押贷款的利息节省。
“这是一个巨大的机会，”卡里略说，自推出以来，该网站的流量每月翻一番。
最近，Maple Grove 一栋几乎全新的联排别墅挂牌出售，最初售价为 485,000 美元，附带的抵押贷款利率仅为当前利率的一半，可为潜在买家每月节省约 1,000 美元。在贷款期间，较低的利率将节省近 400,000 美元的利息支出。
Roam 是另一个专注于可承担抵押贷款的新网站，目前尚未在双城发布房源信息。该网站向买家收取 1% 的购房款以帮助买家完成整个流程。该公司声称，平均而言，使用该网站的买家每年可节省 15,000 美元的抵押贷款。
“这不是万能药，也不适用于每笔交易和每一位买家，”奥尔蒂斯说。“但如果买家能够弥补资产差距，这为他们提供了买得起更多房子的机会。”
净资产缺口往往是最大的障碍。由于买家实际上是在承担现有抵押贷款，而不是获得新抵押贷款，因此买家必须向卖家支付原抵押贷款余额与当前要价之间的差额。
虽然利率飙升才几年，但考虑到房价稳步上涨，这种资产差距可能很大。为了消除这一障碍，奥尔蒂斯和卡里洛表示，他们现在为愿意进行二次抵押贷款的贷款人提供访问其网站的权限。
退伍军人联合住房贷款公司副总裁克里斯·伯克 (Chris Birk) 表示，2022 年至 2023 年，退伍军人事务部的抵押贷款承担数量增加了 600%。该公司拥有一个全国性的代理商网络，专门为军人买家提供服务。
“我们看到人们对这些产品的兴趣明显增加，”他说。“但对于很多买家和卖家来说，这都是一个陌生的概念。”
他说，虽然任何贷方或服务商都应该能够完成交易，但与熟悉流程的专业人士合作会有所帮助。
帮助杰里科夫斯基购买联排别墅的经纪人布拉迪·霍兰德 (Brady Holland) 表示，申请抵押贷款可能有点复杂，因为买卖双方都必须提供文件。对于卖方来说尤其如此，因为卖方实际上是在向买方“出售”抵押贷款。
“这有点棘手，”他说。“我不得不打电话 [the processor] 每隔一天检查一次情况。…这需要一个团队来实现。”
许多 VA 抵押贷款持有者不愿意让其他买家承担他们的抵押贷款，因为一旦他们这样做，他们就丧失了使用该福利购买另一笔贷款的权利。与 FHA 抵押贷款不同，VA 抵押贷款被视为政府福利，其福利包括可以放弃私人抵押贷款保险、无需首付或首付金额较低以及具有竞争力的低利率。
只要卖方不打算用另一笔 VA 贷款买房，VA 抵押贷款持有人就有权将这些福利转让给符合条件的非退伍军人。
就杰里科夫斯基购买的那套房子而言，卖方是一位搬到公寓的寡妇，由于不打算再次购买，因此她可以放弃获得额外退伍军人事务部抵押贷款福利的权利。
虽然抵押贷款承担时间可能比新的传统抵押贷款更长，但杰里科夫斯基的购房情况并非如此，她在第一次看房后不到两个月就完成了交易。她说，对她来说，这个过程最具挑战性的部分是填写在线表格和申请表。但她精通科技的女儿帮了她忙。
“我不知道在费率下降之前我是否能和我的女儿一起生活六个月或几年，”她说。“那个（可假设的）费率带来了天壤之别。”
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