为什么有些房产需要抵押贷款却买不起？——《爱尔兰时报》

位于戈尔韦郡的一套 12 居室房产仅售 395,000 欧元；位于多尼戈尔的一套三居室半独立式房产售价 110,000 欧元；位于都柏林南部的一套一居室房产售价 270,000 欧元。

问题是，这些房产只卖给现金买家。

是的，如果您正在市场上寻找新房 – 或者确实关注潜在的投资房产 – 您可能会遇到明确说明只考虑现金买家的房产。

但为什么这些房产只限于那些有资金直接购买的人购买呢？

只收现金

虽然卖家寻找现金买家的原因可能多种多样，但通常情况下，寻找现金买家进入市场的房产之所以这样做，是因为存在一些问题，导致银行无法向其发放贷款。在其他情况下，卖家可能只是想要一笔简单的交易。

“问题可能如下：规划；结构缺陷；房产荒废，没有厨房、浴室或电；房产存在黄铁矿或云母问题，”抵押贷款经纪人兼 Dowling Financial 董事总经理迈克尔·道林 (Michael Dowling) 说。

多尼戈尔郡一栋受云母影响的房屋。图片来源：Niall Carson/PA Wire

例如，在戈尔韦郡莫伊库伦，米歇尔伯克拍卖行正在挂牌出售一套位于科里布湖岸边“田园诗般的环境”中的 12 间卧室、12 间浴室的房产，附带两艘渔船，标价 395,000 欧元。

虽然该房产建于 100 多年前，但多年来经过升级和扩建，据经纪人介绍，现在的“设计和布局 [that] 既古怪又令人愉快”。

然而，这种布局并不符合规划，这就是为什么房产宣传册建议仅向现金买家出售。

在基尔代尔郡拉坦甘，凯利哈德森 (Kelly Hudson) 拥有一套三居室独立住宅，售价仅为 235,000 欧元 —— 问题是？这是一间小木屋。

据经纪人约翰·凯利 (John Kelly) 介绍，虽然这座小屋已经获得了规划许可，但其建造过程意味着“很难从银行获得贷款”。

建筑问题也仍然是一个问题。在巴尔布里根，Conerney Estate Agents 有一套位于 Moylaragh Crescent 的三卧室三浴室半独立式住宅待售。它的市场价格为 225,000 欧元，但只适合现金买家，因为“有明显的黄铁矿”。

在多尼戈尔，由于云母块使用方面存在持续的问题，寻找现金买家的房产并不罕见。

莱特肯尼的一套三室两卫半独立式住宅目前以 110,000 欧元的最低价出售。同样，巴利利芬的一处风景如画的房产也以 150,000 欧元的价格出售，因为它“受到混凝土缺陷的影响，外部和内部均有开裂”。此次出售包括家具，仅向现金客户出售。

公寓通常也具备防火和安全设施。许多繁荣时期的公寓项目在建造时都没有适当的防火和安全设施，导致房主需要支付巨额费用来解决这些问题。有时这些设施已经实施，但有时仍未完成。

例如，在德拉姆康德拉，伦纳德·威尔逊·基南 (Leonard Wilson Keenan) 在格里菲斯大厅开发区拥有一套宽敞的两居室公寓。通常，该地区一套两居室房产的售价约为 350,000 欧元，但这套公寓的售价为 315,000 欧元。

为什么？“该项目正处于消防和安全整改工程的最后阶段，因此在所有工程完成之前，只有现金买家才能购买，”经纪人说。

“银行不会放贷，除非所有工程都已完成，并且有新的消防证书。”图片来源：iStock

同样，在码头区，DNG 正在寻找一位只接受现金支付的买家，购买位于 IFSC 克拉里昂码头的一套两居室公寓。与该地区其他一些建于 2005-2006 年左右的房产一样，这套公寓存在消防安全问题。

该房产市场售价为 495,000 欧元，经纪人斯蒂芬哈灵顿 (Stephen Harrington) 表示，已获抵押贷款批准的买家已表示对该房产感兴趣，但银行不会发放贷款，除非所有工程完成并且有新的消防证书。

然而，有时卖家只是想快速销售。

在韦克斯福德，海滨村庄考顿的一套“具有发展潜力”的两居室度假屋的卖家正在专门寻找现金买家。销售代理雪莉·菲茨杰拉德 (Sherry FitzGerald) 表示，这很可能是因为卖家希望直接出售，而不希望出现与获得融资相关的任何延误。

无义务披露

虽然上述房产明确指出适合只用现金购买的买家，但奇怪的是，卖方没有义务向房地产经纪人披露有关该房产的任何问题。

然而，根据负责监管房地产经纪人的物业服务监管局 (PSRA) 的规定，如果房地产经纪人得知此事，他们必须披露此事。PSRA 发言人表示，经纪人“不能故意向潜在买家提供有关待售房产的误导性信息”。

那么，就像购买任何房产一样，买方有责任在购买前检查房产的适用性和状况。

最好是“直截了当地”说明只收现金标签可能带来的任何问题。照片：Dominic Lipinski/PA

PSRA 建议：“建议潜在买家聘请有能力的专业人员进行必要的调查和尽职调查，并确保他们的律师代表其客户向卖方的律师提出必要的问题，并就待售房产进行必要的询问。”

无论如何，房地产经纪人的利益通常在于确保提前披露所有问题；毕竟，如果问题在当天晚些时候出现，导致销售一次又一次失败，那么对任何人都没有好处。

正如经纪人凯利 (Kelly) 所说，对于“只收现金”的标签所暗示的任何潜在问题，最好“直言不讳”。

“我宁愿这样说 [cash only] 他说：“很多人认为你很聪明，但你不是。你只是在努力节省人们的时间。”

[ Ireland’s housing market is a byproduct of three mega-trends ]

整治工作

但是，如果买家打算进行补救工作或寻求保留规划许可，银行会改变主意吗？

例如，上述巴尔布里根房产的经纪人表示，该房产有资格通过黄铁矿修复计划获得补助，该计划旨在帮助受到地块缺陷影响的房主，并承担修复此类房产的全部费用。

然而，道林说，即使工作已提上日程，获得抵押贷款仍然很困难。

“银行会要求对拟建工程进行结构调查和成本核算。银行会根据这些文件进行评估并发放贷款，但始终要根据具体情况进行，”他表示，并补充道，云母和黄铁矿问题“可能很难解决，具体取决于问题的严重程度”。

如果这是规划问题，“则取决于”具体情况，他说。

折扣

当然，那些愿意购买可能存在问题的房产的人可能会寻求折扣。凯利说，将买家范围缩小到只收现金的买家意味着出售时间可能会更长。

而且，由于潜在买家数量较少，再加上可能需要花费一些钱才能解决的问题，因此通常可以预期价格会较低。

正如道林所说，“他们明知有问题仍继续购买，但却获得了价格折扣。”

前文提到的 Moycullen 房产要价“非常诱人”，为 395,000 欧元，而 Balbriggan 房产的“挂牌价格也非常有竞争力”。

即使没有问题，现金买家也可能能够协商出更优惠的价格，因为他们的交易速度很快。

拍卖

许多只接受现金购买的房产也通过拍卖进入市场。

Richard Hoey 是拍卖平台 BidX1 的私人客户主管。Hoey 表示，在拍卖的住宅物业中，“相当一部分”将只接受现金支付，并指出边界、云母和黄铁矿等问题可能会突然出现。

他说：“情况好坏参半。”

拍卖网站上大约 70% 的住宅物业购买者都是现金购买者，其余则通过某种形式的融资购买。

仅限现金购买者：五个例子

威克洛郡阿什福德贝莱尔

威克洛郡阿什福德贝莱尔

三居室半独立式住宅。

标价 295,000 欧元

莫伊库伦，戈尔韦郡

莫伊库伦，戈尔韦郡

拥有 12 个卧室的独立式住宅。

标价 395,000 欧元

基尔代尔郡拉桑根

基尔代尔郡拉桑根

有三张床的小木屋。

标价 235,000 欧元

邦克拉纳，多尼戈尔郡

邦克拉纳，多尼戈尔郡

三居室半独立式住宅。

标价 110,000 欧元

克拉里昂码头，IFSC，都柏林 1

克拉里昂码头，IFSC，都柏林 1

两居室公寓。

标价 495,000 欧元