奶奶的礼物可能会让她和孙子陷入财务困境——爱尔兰时报

我儿子的奶奶最近告诉我，她已在遗嘱中把她的房子留给了他，而她自己则搬到了养老院，这可能是根据公平交易计划。

但复杂的是，她还给了他钥匙，希望他把房子租出去，自己留着收入。她基本上是在说房子是你的，“装修一下，然后租出去，等等”。

房子在都柏林，而他在该国其他地方学习。从法律上讲，房子仍属于她，目前空置。基本上，他希望将其出租，并用租金支付他居住地的租金等。

然而我理解这会产生复杂的礼物和税收影响……任何建议都将不胜感激。

先生

上帝保佑奶奶们。许多人的生活已经够艰难了，但她们似乎总是把时间花在担心年轻一代的财务状况上……而不一定关心税法之类的细节。

这就是这个年轻人的奶奶的计划可能失败的地方。

你可以看出她的提议是有意义的。她无论如何都打算把房产留给她的孙子。现在，她不能再住在那里了，因为她需要长期的疗养院护理，所以她认为现在就把房产交给孙子是合理的。

但它不可避免地会变得更加复杂。

除非她正式将房产转让给你的儿子，否则他不能出租或装修。如果她正式将房产转让给他，很可能会引发资本收购税，迫使他出售房屋。我相当肯定这不是她想要的。

这个数额相当低——32,500 欧元——这意味着您的孙子必须为超过这个数额的任何礼物缴纳税款。他还可以抵消小额礼物免税额——再加 3,000 欧元——但这仍然使他的免税限额仅为 35,500 欧元。

如果他继承了该财产而不是得到赠与，他甚至不能使用小额赠与免税来提高免税门槛。

由于资本收购税的税率为 33%，他奶奶送给他的这套房子的费用可能高达数万欧元——除非他腰缠万贯，否则他将没有钱支付这笔钱，而不得不卖掉这套房子。

她可能会受到两方面的影响。首先，有一个很普通的问题，那就是租金收入是一种收入形式，根据年度纳税申报表的提交，需要按常规方式纳税。她选择把租金给孙子，但这并不代表她就免除了纳税义务，因为她拥有这所房子。

然后就是整个公平交易问题。你不确定这位老奶奶是否申请了国家支持来支付她的疗养院护理费用，但默认她申请了。

如果是这样，她从国家获得的补助金将取决于她的收入。她预计要支付 80% 的收入作为护理费用。根据旨在在住房危机期间重新利用养老院居民空置房屋的特殊规定，她租金收入的 40% 将被考虑在内，而不是 80%。

超过 36,000 欧元的任何储蓄还需缴纳 7.5% 的年费。对于她的住房，这 7.5% 的年费上限为三年，可通过以她住房作抵押的养老院贷款支付，如果将住房出售或转让给您的儿子，则贷款到期。

如果她把房租交给他，一切都会变得混乱。

如果她将遗产赠予丈夫，情况也是一样，因为根据公平交易规定，对个人遗产的处置有五年的追回期，以确保他们支付的费用不会低于根据其护理能力应支付的费用。

当然，等待继承并不一定会使事情变得更容易，除非他已经积累了足够的储蓄来支付不可避免的资本收购税。

“简单”的解决方案是，他搬进这所房子，在奶奶去世前至少住三年。然后，只要他不拥有其他房产（或房产份额），并且乐意住在这所房子或用出售这所房子的全部收益购买的房产中，他就可以根据住宅免税政策免征房产税。

但由于他正在该州的另一个地方学习，因此无法实际居住在该房产中，这会破坏这种选择，尽管它可能很有吸引力。

如果老奶奶使用 Fair Deal，那么将需要向 HSE 偿还最高达房产价值 22.5% 的贷款，而这可能涉及房产的出售。

总而言之，你儿子的祖母向你儿子表示的善意举动可能会让他们俩陷入财务困境。在采取进一步行动之前，他和她需要确定他们的财务状况和纳税义务。

我绝对不会花他可能永远拿不回来的钱来装修它，也不会把它租出去，直到他对情况有了更清楚的认识。

请将您的疑问发送至 Dominic Coyle，Q&A，The Irish Times，24-28 Tara Street Dublin 2，或发送电子邮件至 [email protected]，并附上联系电话。本专栏为读者服务，并非旨在取代专业建议