高办公室空置率会损害今年的经济吗？ —《哈佛公报》

自疫情爆发以来，市中心办公空间的需求大幅下降。即便现在，由于许多企业已经结束或削减了远程或混合办公，办公楼 空置率 波士顿和其他美国主要城市的利率高达 12% 至 23%，导致房地产价值下跌。

经济低迷加上美联储在降息方面的犹豫，引发了越来越多的人 金融专家和市场观察员 如果银行间出现严重违约，可能会造成大面积银行损失（甚至倒闭）。 商业房地产贷款激增 预计到 2025 年才会成熟。他们担心，这样的问题可能会产生多米诺骨牌效应，扰乱整个经济。

贷方和投资者持有的 4.7 万亿美元商业抵押贷款债务中，有 20% 今年到期。根据美国商业银行的数据，商业房地产贷款平均占贷方资产的四分之一左右。 抵押贷款银行家协会。

肯尼思·罗戈夫 是哈佛大学经济学教授兼 Maurits C. Boas 国际经济学讲席教授。作为金融危机专家，罗戈夫在接受《哈佛公报》采访时谈到了即将到期的债务浪潮是否对美国银行和经济构成了真正的风险。本采访经过编辑，内容清晰，篇幅较长。

对于大规模银行倒闭和强制合并的担忧是否有必要？

既是，也不是。肯定会有很多投资商业房地产的公司会损失惨重，而且损失会非常大——许多建筑的售价只有投资者购买价的一半——债务也会受到重创。不过，就其本身而言，这不会引发全面的金融危机，尤其是在全球经济前景依然稳固的背景下。

这并不是说损失不会造成影响。许多养老基金是商业房地产基金的大股东，保险公司也是如此。当然，其中一些会蔓延到银行系统。对冲基金和私募股权公司从银行获得大量贷款。但自金融危机爆发以来，银行，尤其是大型银行受到了非常严格的金融监管。 [2008 financial]危机。显然，它们经受住了疫情的考验。监管较松的中小型银行可能会受到更严重的打击，有些甚至可能破产。

但无论好坏，美联储已经表现出了在必要时愿意提供最大程度的救助的意愿。商业房地产绝对是一场缓慢推进的灾难，但它不一定是 2008-2009 年的重演。在我们谈论这样的事情之前，还必须有另外两只鞋子掉下来。

许多投资商业房地产的人都是乐观主义者，他们相信长期利率将会下降，最终会没事的。一个流行的短语是“活到 25 年”，他们认为长期利率最终会下降。

我最近的研究分析了七个世纪以来的实际利率数据，得出的结论是：未来十年的利率很可能保持在与当前水平相差不远的平均水平，而新常态与全球金融危机前的旧常态非常相似。

肯尼斯·罗戈夫。

资料照片由哈佛大学摄影师 Stephanie Mitchell 提供

这场迫在眉睫的危机的责任应该归咎于谁？

当利率处于低位时，太多投资者认为利率会一直处于低位。商业地产变得过度杠杆化、过度借贷，并且对利率上涨毫无准备。

与此同时，疫情也打击了办公楼的需求，尤其是在美国，目前美国主要城市的办公楼入住率（平均一周）仍在 50% 左右徘徊。而且这种趋势不会很快消失。国际上的情况没那么严重。在欧洲，人们的住房面积小得多，平均通勤距离更短，因此更愿意回到办公室。

美国商业房地产市场的部分领域仍然表现良好。例如，所谓的超高端建筑，它们拥有空气过滤等便利设施。你可能会认为，由于住房短缺，城市会将一些空置的办公楼改造成公寓。不幸的是，这不仅从分区角度来看很复杂，而且从工程角度来看也很复杂。这些建筑缺乏室内窗户、天花板较低，更不用说电梯井和电线的布置，根本就不适合改造成公寓。

有什么办法可以避免“缓慢移动的火车相撞”吗？

如果长期利率暴跌，这将大有帮助，因为这样他们就可以开始再融资了。如前所述，我认为除非经济衰退严重，否则这种情况不太可能发生，当然，这是有可能的。毫无疑问，调整过程的一部分将涉及大量破产。但在房地产行业，人们总是会经历破产（美国人比以往任何时候都更清楚这一点）。这是他们商业模式的一部分。

这种情况会对消费者或美国经济造成什么损害？

除了养老基金的损失之外，区域性银行也将遭受巨大损失，这可能会对这些地区产生更广泛的影响，包括消费下降和贷款条件收紧。

但让我们记住，到目前为止，这种情况是在就业市场稳健、股市繁荣的背景下发生的。在某种程度上，我们看到的是经济中特别受苦的部分，而总体而言，矛盾的是，高利率并没有给经济带来更多痛苦。

因此，例如，虽然商业房地产的部分损失最终会打击一些消费者，但许多人也从蓬勃发展的股市中获益（例如通过他们的养老基金）。这就是为什么我提到你需要另一只（或两只）鞋子掉下来。当然，如果我们出现严重的经济衰退，它将引发许多其他问题并大大加剧商业房地产危机。

本月初，全球最大的资产管理公司之一太平洋投资管理公司（PIMCO）的一位高管警告称，地区性银行可能受到的打击最为严重。该地区大量商业房地产贷款拖欠会对美国银行体系产生怎样的影响？

如上所述，一些地区性银行大举进军商业房地产，如今它们很脆弱。这对小型银行来说尤其成问题，因为它们不需要遵守与大型银行相同的资本要求。一年多前，当利率上升导致银行以低利率发放的长期贷款价值下降时，中小型银行就遇到了问题。

然而，在几家银行破产后，美联储介入并通过一项贷款计划救助了其余银行，该计划由纳税人向这些银行提供相当一部分高风险贷款。这肯定会在未来成为一个问题，但就目前而言，几家地区性银行破产与花旗银行、美国银行或摩根大通等巨头陷入困境是两码事。那将是另一个数量级。

美国银行、花旗银行、高盛银行、摩根大通银行、摩根士丹利银行和富国银行这六大银行是否做好了充分准备，以抵御可能出现的大量商业房地产不良债务？

大型银行的业务更加多元化，它们在其他领域赚钱。高利率一直是银行的摇钱树，因为它们没有将高利率完全转嫁给储户。到目前为止，储户还没有将资金转移到收益更高的资产上。

总而言之，商业房地产无疑是经济中的主要问题，但其严重程度更接近于土耳其或墨西哥等主要新兴市场的债务违约。这将是一个可怕的问题，但其本身并不会拖垮全球经济。

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