在爱尔兰建造新房子到底要花多少钱？

分析：根据您询问的对象、您所在的位置以及所包含的内容，费用预计为 318,365 欧元至 461,000 欧元

经过 奥拉·赫加蒂, 都柏林大学

住房是一场数字游戏。 新房供应量已 自 2017 年以来翻了一番，但潜在的挑战是负担能力。 现在新房的销售价格中位数是 全国超过 400,000 欧元 和 都柏林 €500,000。 这套高价住宅是 超出了普通收入者的能力范围。 需求很大，但市场需求受到支付能力的制约。

政府的方法是通过补贴来填补“负担能力缺口”，但这种做法的成本非常高。 国家支持现已达到 每户高达 150,000 欧元。 如果仅需要 10% 的住房计划， 可能花费 45 亿欧元 仅补贴一项就相当于两家儿童医院。

因此，这个“差距”需要仔细审查。 这 特许测量师协会 (SCSI) 根据一系列项目的开发商提交的材料来估算建造房屋的成本。 这些不是经过审计的项目——详细成本具有商业敏感性——而是一个汇总估算。 目前，SCSI 计算 一套新的三居室房屋在全国范围内的成本为 397,000 欧元，在大都柏林地区（GDA 由 SCSI 定义为都柏林、基尔代尔、米斯和威克洛县）为 461,000 欧元。

来自 RTÉ Radio 1 的《Today With Claire Byrne》，讲述通货膨胀如何影响建筑成本。 与建筑商 Mark Whelan 和工料测量师 Claire Irwin 一起

另一方面， 住房、地方政府和遗产部 从为地方当局建造房屋的竞争性投标中收集市场数据。 这些费用较低，全国平均“总”成本为 318,365 欧元，GDA 为 392,975 欧元。 “总”成本反映了一个综合数字/单位，包括酌情添加场地购买成本、设计团队费用、公用事业、场地调查、调查、公共艺术等津贴。

显然，投机性开发商和建筑承包商的成本基础不同。 设计和规格、采购方法、场地条件和当地市场都会产生影响。 然而，这些数字是一个有用的基准。

首先， “硬”建设成本 SCSI 的补贴为 224,730 欧元（全国）和 257,645 欧元（GDA），而地方当局的补贴为 251,379 欧元（全国）和 296,263 欧元（GDA）。 然而，这些地方当局成本包括正常的现场工程，而 SCSI 则为每个家庭额外增加 55,000 欧元 “网站工程和网站开发”，很大程度上缩小了差距。 然而，值得注意的是，截至 2023 年春季，地方政府支付的市场价格在全国范围内上涨了 11%，在 GDA 中上涨了 13%，自 2017 年以来上涨了惊人的 50%（当时住房供应量翻了一番） 。

据 2023 年 1 月 RTÉ News 报道，CSO 报道称 2022 年将建造近 30,000 套新房屋

那么剩下的钱都去哪儿了呢？ 土地是一个组成部分。 SCSI 假设 GDA 每户住宅的场地成本为 70,000 欧元（不含增值税），但实际支付的土地价格很难确定，而且几年前购买的价格可能要便宜得多。 NAMA 出售了可建造 86,000 套住宅的土地，其中许多只花费了这 70,000 欧元成本的一小部分，而且其中大部分 尚未开发出来。 因此，一些“土地成本”实际上可能是利润，具体取决于最初支付的金额。

成立之初， 土地开发局 （LDA） 答应的 可以使用 150,000 个公有地点，这可以大大降低住房成本。 然而，这一目标已在五年内缩减至 10,000 套住宅，并且每套新住宅的成本预计高达 500,000 欧元。 似乎连“解锁的国有土地”也可能以全市价出售。

SCSI 估计开发商的利润为 53,864 欧元（不含增值税），尽管这一数字会有所不同，特别是在高通胀和不确定性时期。 投机性开发（购买土地以期实现房屋销售以获得最大利润）是一项高风险/高回报的业务，具有很强的周期性，并且容易受到外部因素的影响，包括利率、建筑通胀、市场状况和政府政策。 因此，那些为开发融资的人可能需要高额利润作为他们的安全网。

摘自 RTÉ 六一新闻 2023 年 4 月关于 12 个月开发税豁免生效的报道

接下来，SCSI 估计开发税为 18,645 欧元（不含增值税），尽管目前， 开发商受益于豁免，因此这不会在 2024 年发生。尽管 SCSI 报告中指出，但尚未从其 461,000 欧元的销售价格中推断出来。

借款（财务）和营销成本假设为 36,000 欧元（对于许多首次购房者来说是“押金”）。 SCSI 估计利率超过 7%，假设 55% 借钱购买土地，90% 借钱建房。 值得注意的是，这些成本之所以昂贵，是因为商业模式，而不是实际的房屋建设。

在其他部门，公共和私人组织每月向建筑承包商付款，而不存在长期融资建设的风险或成本。 房屋和公寓也可以设计为分小期建造和使用，这样融资就可以滚动，无需一次性为整个开发项目提供融资。

来自 RTÉ Radio 1 的 News At One，SCSI 的 John O'Sullivan 在其年度住宅物业审查和 2023 年展望报告中发现，随着房地产价格通胀下降，住房竣工量将下降

通货膨胀是一种风险，也是一个现实。 它不仅是劳动力和物质的因素，也是市场和情绪的因素。 如上所述，近年来向地方当局的招标大幅增加。 当产能受到限制时，价格会上涨，但当订单不确定时，短期内价格也可能上涨。 根据法国巴黎银行的最新调查，住宅建设活动已 自 2022 年秋季以来每个月都在减少。 住宅建筑产量下降，住宅建筑产值和产量下降 低于2018年以来的任何时候 （不包括大流行关闭）。

更广泛地说，建筑行业的产能仍未恢复到凯尔特老虎的水平。 通常，每个新家庭都需要两名新工人。 然而，现在所有建筑行业的就业人数减少了 30%，仅 167,400 相比 242,000 2005 年。由于分包和分包，该部门非常分散，这本身就是能力建设、招聘、技能开发和质量控制的障碍。 产能不足和合同复杂性也可能导致通货膨胀。

2020年，欧盟委员会 质疑 爱尔兰住房负担能力的缺乏是否“可能部分归因于利润率的增加，这可能表明竞争不足”。 市场扩张推动竞争、创新和价格上涨。 然而，爱尔兰的住房建设对新进入者存在非常重大的障碍，包括缺乏融资和土地（其他人的土地储备加剧了这种情况），以及有利于复杂、大规模公寓开发的政策。

来自 RTÉ Radio 1 的《Today With Claire Byrne》，与 KMC Homes 和 Cheap Irish Homes 的 Kieran McCarthy 以及工料测量师 Claire Irwin 一起了解不断增长的建造房屋成本

依靠相对较小的投机部门来交付大部分新房是否明智值得怀疑。 SCSI 证实，51% 的销售价格并未进入实体，而是受青睐的采购模式的一个因素。

传统上，承包建筑商为国家建设可以平衡私人市场的高峰和低谷，确保有竞争力的价格、及时交付、就业的确定性以及在经济低迷时期保留技能。 更精简的流程将使租金和抵押贷款更加实惠。 此外，它还可以为国家节省数十亿欧元的补贴。

除非另有说明，所有费用均包含增值税 (13.5%)。 在适当的情况下，某些数字中添加了增值税以供比较。

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奥拉·赫加蒂 是讲师和助理教授 建筑、规划与环境政策学院 在 都柏林大学。 她是爱尔兰和英国的注册建筑师（受体阻滞剂）和一位研究员 爱尔兰皇家建筑师学会 和一名成员 英国皇家建筑师学会。

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