战役与战争 – 爱尔兰时报

乌克兰购物中心于 1968 年开业，成为基辅的地标建筑，经历了 1991 年苏联解体、两次革命，以及俄罗斯在乌克兰战争期间对该城市的轰炸，至今生意依然兴隆。

2011 年至 2012 年，该购物中心还经历了一场激烈的控制权争夺战，当时爱尔兰银行清算公司 (IBRC) 努力接管该购物中心，而该购物中心的前所有者——前亿万富翁肖恩·奎因及其家人正面临破产程序。

国有企业 IBRC 最终赢得了这场斗争，并获得了奎因在基辅的莱昂纳多商业中心，但俄罗斯的入侵无限期暂停了通过出售这两处房产为爱尔兰纳税人收回资金的计划，在 2022 年 2 月全面战斗开始之前，这两处房产的总价值为 7000 万至 8000 万欧元。

“全面战争的爆发对两处地产都产生了负面影响，特别是乌克兰购物中心——在空袭和俄罗斯占领的持续威胁下，人们没有心情购物，许多人离开了基辅——家庭被疏散到乌克兰西部甚至国外，”罗斯季斯拉夫·莱文宗 (Rostislav Levinzon) 说道，他代表 IBRC 单位监督乌克兰购物中心和莱昂纳多购物中心的运营已有十多年。

“当时，俄罗斯军队驻扎在基辅郊区……这座城市的命运尚不确定。然而，到 2022 年 5 月，当对基辅的直接威胁过去后，这座城市开始恢复生机，一切开始恢复正常，”他补充道。

“即使 2022 年 10 月初导弹袭击和无人机袭击再次发生，该市总体恢复正常的趋势仍在继续。在经历了艰难的 2022 年之后，入住率和租金收入在 2023 年开始恢复，尽管它们尚未达到战前的水平。”

这两处房产都位于黄金地段——乌克兰大厦坐落在基辅马戏团对面，靠近主要火车站，莱昂纳多大厦则面朝基辅大歌剧院——尽管俄罗斯偶尔会用导弹袭击中心地区，但这两处房产都没有遭受严重损坏。2022 年 10 月，火箭弹落在莱昂纳多大厦 300 米处，该商业中心仅几扇窗户被打碎，幸免于难。

罗斯季斯拉夫·列文松代表国有 IBRC 负责基辅 Ukraina 购物中心和莱昂纳多商务中心的运营已有十多年。照片：罗斯季斯拉夫·列文松提供

奎因在基辅的两笔前资产是 IBRC（前身为爱尔兰联合银行）持有的最后几笔主要资产之一。该银行 11 年前被清算，贷款组合的原始价值为 210 亿欧元，拥有 15,000 多名借款人，资产遍布 22 个司法管辖区。到 2022 年底，这一数字已缩减至 36 亿欧元，尽管贷款和资产的底层价值要低得多。

本周，财政部长杰克·钱伯斯 (Jack Chambers) 获得内阁批准起草法案，该法案规定 IBRC 的特别清算人、Interpath Ireland 的基兰·华莱士 (Kieran Wallace) 和埃蒙·理查森 (Eamonn Richardson) 将在今年年底前卸任，其剩余资产将转入国家资产管理局 (Nama)，该机构是 2010 年成立的一个政府机构，负责从国内银行的资产负债表上清除巨额不良房地产贷款。

Nama 本身将于 2025 年底解散，危机时期两个机构的剩余活动将被纳入国家财政管理局下属的一个新解决部门。

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消息人士称，这些乌克兰资产最终将归入解决部门，因为在可预见的未来，这些资产被出售的可能性很小，尽管自从西方国家提供防空系统以来，俄罗斯对基辅市中心的袭击已经减少，这些防空系统目前构成了对这座拥有 360 万人口的城市的强大屏障。

空袭警报仍然在大多数日子里响起数次，俄罗斯对乌克兰能源基础设施的破坏也导致频繁停电带来不便——这些因素实际上提升了莱昂纳多等拥有防空洞和现场发电机的商业中心的吸引力。

代表 IBRC 在基辅利益的 Asters 律师事务所合伙人 Oleg Boichuk 表示：“在经历了 2022 年的一段震惊期之后，人们意识到，如果他们想继续在相对舒适的环境中工作，他们宁愿去办公室也不愿在家工作。”

“包括莱昂纳多在内的商业中心在停电期间仍能继续运营……而且有避难所可供使用，因此安全管理已达到尽可能的程度。”

这两处房产的租金比 2022 年之前便宜，入住率仍然很高，而且战争为基辅带来了新型租户。

“最近，写字楼市场发生了一定程度的重组：许多外国公司和国际组织（金融、人道主义等）在基辅设立，成功取代了因经济原因不得不退出市场的本地公司。这有助于提高莱昂纳多的入住率，”莱文宗说。

Ukraina——也称为 Univermag（百货商店）——是一家中档购物中心，汇集了本地和国际品牌，但与基辅规模更大、更耀眼的竞争对手相比，它显得有些过时。

然而，当它于 1968 年开业时，它是乌克兰最早的购物中心之一，并承诺为基辅当地人和游客提供苏联风格的现代西式购物体验。

“对于基辅市场来说，Univermag 是一个家喻户晓的名字。它起源于苏联时代，当时我们只有非常有限的真正意义上的购物中心，每个人都知道两个这样的地方——Univermag Ukraina 和 Tsum，”Boichuk 说。Tsum 是一家位于 Maidan 广场附近的高端百货公司，Maidan 广场是乌克兰 2013-2014 年革命的中心。

“从各地区来到基辅观光的家庭会去 Univermag 或 Tsum，因为只有在那里才能买到真正好的东西。”

乌克兰庄园在 2003 至 2004 年间进行了翻修，并于 2006 年成为奎因地产帝国的一部分，据报道售价为 5900 万美元（5400 万欧元）。同年，他以 9500 万美元（8700 万欧元）的价格买下了莱昂纳多庄园。

2011 年 4 月，爱尔兰联合银行因奎因集团欠债 29 亿欧元而将其接管，次年 1 月，奎因集团宣布破产。这些贷款是在金融危机最严重的时候发放的，目的是在银行破产前通过差价合约 (CFD) 金融工具支撑奎因家族在该银行持有的杠杆股份。

当英美资源集团破产时，其残余部分被并入了国有企业IBRC，后者获得了接管奎因在世界各地的房地产资产的权利。

时任总统维克托·亚努科维奇在独立广场革命中被赶下台，乌克兰社会腐败成风，国际商业银行不得不与试图夺取乌克兰和莱昂纳多控制权的当地商人展开激烈的斗争。

“当地管理层试图通过一些明显非法的手段接管资产，从而引发了冲突。他们使用了许多见不得人的手段，”博伊丘克说。

“我们参与其中主要是要抵制当地管理层发起的袭击。我们投入了相当多的资源，最终我们取得了成功。这个案件在乌克兰相当出名，因为它表明，即使在亚努科维奇时代——这对乌克兰来说通常是不幸的时代——也有可能在法律领域进行反击，”他补充道。

“在我们更换管理层之后，Rostislav Levinzon 在两家公司都任职 [Ukraina and Leonardo]，自那时以来，两地均成功全面地运转。局势已经稳定下来。”

IBRC 指控奎因家族阻碍其没收其在基辅和其他地方的财产，2012 年，爱尔兰法院因该指控判处奎因和他的儿子小肖恩监禁。

根据 2019 年达成的诉讼和解协议，奎因的五名成年子女同意接受 4.4 亿欧元的判决，但判决的执行和登记被暂停，条件是他们必须帮助 IBRC 获得对海外财产的控制权。

[ Ukraine’s brutal new reality puts question mark over sale of former Quinn properties ]

2013 年 2 月，爱尔兰政府对危机时期对爱尔兰盎格鲁银行和另一家破产银行爱尔兰全国建筑协会 (Irish Nationwide Building Society) 的 345 亿欧元救助计划的大部分内容进行了复杂且高风险的重组，IBRC 被清算，这为政府在当年晚些时候退出三驾马车国际救助计划铺平了道路。

由于新冠疫情导致延迟，特别清算人预计将在 2022 年尝试出售 Ukraina 和 Leonardo。他们还计划出售 Quinns 家族曾经在莫斯科和喀山拥有的两处俄罗斯商业地产，三年前这些地产的总价值估计约为 1 亿欧元。

俄罗斯对亲西方邻国的入侵破坏了这些计划，并有效冻结了基辅的大型商业房地产市场——使爱尔兰希望在短期内从奎因帝国的废墟中挽救数千万欧元的希望落空。

随后俄罗斯被打上“贱民国家”的标签，也迫使 IBRC 清算人暂时搁置对俄罗斯资产的处置。

存在一种可能性，即在 Nama（当时包含 IBRC 资产）于明年年底清盘之前，这些俄罗斯资产——包括莫斯科一栋 20 层的办公大楼（被称为库图佐夫大厦）和位于俄罗斯首都以东约 800 公里的喀山的一个大型物流中心（被称为 Q Park）——可能会被出售。

据了解，IBRC 的特别清算人最近已经接到了一些对该资产（尤其是具有战略优势的物流中心）感兴趣的欧洲投机基金的接洽。

我认为，当战争风险降低时，商业地产，尤其是地段优越的昂贵商业零售地产，可能会再次升值。它可能是最后复苏的领域之一

— IBRC 律师事务所合伙人 Oleg Boichuk

一位不愿透露姓名的知情人士表示：“我不会排除出售俄罗斯资产的可能性。”

此外，清算人还在出售前奎因帝国的其他部分，包括布拉格希尔顿酒店（房地产顾问世邦魏理仕周四表示，其已被指定负责营销该酒店）和卡文的斯利夫罗素酒店（曾是奎因家族酒店帝国皇冠上的一颗明珠）。

清算人还在出售盎格鲁爱尔兰银行曾经直接拥有的波士顿剩余资产，波士顿曾是该银行美国业务的中心。这些资产包括该市的社会和经济适用房，以及该银行曾经拥有的当地文华东方酒店 (Mandarin Oriental Hotel) 的六个高端单元。

据称，清算人还准备在未来几个月内将文华酒店附近的高档 Prudential Centre 购物中心投放市场。

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目前，基辅的资产还没有这样的计划。不过，IBRC 清算人在基辅的耳目——莱文宗和博伊丘克——仍然保持乐观。

“我认为，当战争风险降低时，商业地产，尤其是地段优越的昂贵商业零售地产，可能会再次升值。它可能是最后复苏的领域之一，”博伊丘克说。

莱文佐表示，目前无法衡量“乌克兰”和“莱昂纳多”的价值，主要是因为“自战争开始以来，还没有发生过重大的市场交易来形成客观的统计数据”。

“尽管目前的形势艰难且难以预测，但人们一致认为，战后乌克兰将迎来投资热潮和经济快速增长，”他补充道。“这意味着每个投资者都能在恐惧与期望、威胁与机遇之间找到自己的平衡点。”