房地产危机：房价下跌，投机依然存在

德国房地产市场已经开始大幅贬值。 德国经济研究所（DIW）写道：“购买价格的下降主要是由于投机性价格夸大的修正。” 然而，这仅仅结束了“估值过高”； 猜测继续愉快地进行。 这是由于商业项目住房的逻辑，其市场价格完全取决于投资者对其的期望。 那些只是住在房产中而不想从中致富的人就会有这种感觉。

自 2008 年爆发重大危机后，全球房地产行业经历了长期复苏。 这是由极低的利率推动的。 美国投资银行摩根大通计算出，2012年至2022年间，那些将钱投入房地产基金（Reits）的人的年回报率为13.5%。这远远高于政府债券的回报率（年回报率2.3%）或对冲基金（6.3%）。

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在德国，情况也在持续改善，直到 2022 年。 它们几乎被认为是低风险的基本投资，”德国中央合作银行解释道。 随着住房成本的上升和越来越难以负担，这种繁荣在普通公民中显而易见。 根据信贷经纪商 Interhyp 2023 年中期的一项调查，四分之三的受访者看到了“房地产泡沫”。 近一半的人将房地产价格描述为“与物质的真实价值脱节”。 然而，他们忽视了这样一个事实：房地产价值的资本主义“实质”只不过是对未来回报的投机。

在资本主义条件下，房屋价格的计算方式与汽车或其他商品的价格计算方式根本不同。 评估房产时不仅考虑建筑成本和运营成本。 但最重要的是近年来土地价格上涨了很多倍。 土地这种根本没有生产过、没有生产成本、只是简单存在的东西，其市场经济价格是如何确定的？ 卡尔·马克思的回答是：所支付的“不是土地的购买价格，而是土地产生的租金”。 这为房地产投机打开了大门。 依次：

土地及其价值

土地所有者在市场上提供的东西纯粹是一种法律关系。 他们拥有一块地球表面，这意味着他们可以禁止其他人进入和使用它。 一平方米的土地财产成为收入来源，因为其他人需要它来生活或生产。 为了获得这项权利，土地所有者要求一笔钱，从经济角度来看，这相当于纯粹的贡品。 “社会的一部分需要其他人的贡献才能获得居住在地球上的权利。”马克思写道，“正如土地所有权包括所有者开发地球本体、地球内部、空气以及从而保护和发展生命的权利一样。”

由于土地尚未生产，因此所有者无法利用生产成本来获利。 一平方米的价值完全取决于需要它的人可以支付多少费用。 公司需要土地来生产，他们将一部分利润交给土地所有者。 工薪阶层需要有地方居住，为此必须放弃部分消费预算。 土地所有者参与工资和销售，他们可以收取的使用费取决于这笔收入。

所有者只参与他人的绩效。 对于他们来说，地租和地租仍然被视为其财产的成果，他们可以从中推断出其财产的价值。 第一步，您可以按照以下模式将租金和租赁收入与市场利率进行比较：如果一百万欧元目前带来百分之二的利息，即 20,000 欧元，如果我的房产每单位带来 40,000 欧元的租金收入年，那么我的财产价值为200万欧元。 土地所有者将他们的租金收入视为利息，并将虚拟资本价值分配给他们的财产，这就是为什么马克思在这里谈到“虚拟资本”——与工厂等被劳动力利用的“真实”资本形成鲜明对比。

这就是土地价值的计算方式——根据土地承诺的产量。 城市社会学家安德烈·霍尔姆（Andrej Holm）解释说：“慕尼黑的租金价格并不比开姆尼茨高，因为那里的房产贵得多，但事实恰恰相反：慕尼黑的房产价格如此之高，是因为可以预期更高的租金那里。”

所以这与期望有关。 由于土地代表着未来收入的权利和前景，因此这里只有未来才重要。 因此，一切可能影响其未来收入的因素都包含在土地价值的计算中：预期的人员和公司涌入、预期的良好经济形势、规划的交通连接和其他因素都可以增加预期收入，从而增加土地价值。 土地的预期回报又与股票或债券等其他投资的预期回报进行比较。 从这些推测性比较中，最终会得出一个价格。 这样，住房就成为交易投资一般市场的一部分，专业人士在这个市场上运作：银行、基金、股票公司。

土地的价格是由对未来回报与其他投资的预期回报相比的投机决定的——这就是它的“实质”，这就是为什么房地产市场很容易受到波动的影响。 目前房价再次下跌，主要是由于利率上升。 但猜测并没有就此结束。 投资者只需根据新的条件调整回报计算即可。

利率上升的影响

较高的利率使得购买房产变得更加昂贵，建造、翻新和管理房屋的成本也随之增加。 这降低了房地产投资者的租金收益率，即费用与租金收入的比率。 同时，较高的利率意味着政府债券等安全投资会带来更多的回报。 租金收益率下降和债券收益率上升都增加了房地产市场允许收益率上升的压力，这可能以两种方式发生：房价下跌或租金上涨。 两者都提高了努力与收入的比率。

另请阅读：租户咬狗：尽管房价下跌，但租金仍在上涨。 例如在柏林

这两件事目前都在发生：一方面，“投资者对房地产的需求大幅下降，导致多户住宅的价格明显下降，”德国中央合作银行解释道。 另一方面，随着住房短缺的持续，租金持续上涨，这使得租户很容易受到勒索。 DIW 解释说：“人口的强劲增长并没有被相应的供应扩张所抵消。”DZ 银行补充道，“乌克兰战争导致租金前景有所改善。” 此外，“由于无力买房而受到阻碍的购房者”对出租公寓的需求正在增加。 这种发展已经反映在租金的加速上涨上。”德国中央合作银行表示，所有这一切都是在“通胀大幅上升降低了许多家庭的购买力”的背景下进行的。

因此，虽然近年来房价上涨是由租金上涨来弥补的，但现在租金必须上涨，这样房价才不会大幅下跌，从而损害投资者的资产。 这是工作： 尽管房价很高，但房价的“调整”可能有限，因为租金的显着上涨正在抑制估值的下降。DIW 说。

租户们确保了许多投资者的账单继续增加。 DIW 的数据显示，即使在最近的下跌之后，2023 年德国城市公寓的平均价格仍比 2010 年高出 133%，单户住宅和联排别墅的价格也翻了一番。 在中心地区，这些数字要高得多。 只要价格不崩盘，对房地产投资者来说一切都好。 然而，德国中央合作银行警告称，鉴于风险增加，“持续的升温和监管辩论或住房公司的积极社会化是不幸的。”

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