令潜在购房者懊恼的是，房价不断上涨。 似乎没有什么——即使是近 23 年来最高的抵押贷款利率——也无法阻止房价的持续攀升。
据全国房地产经纪人协会 (NAR) 称，12 月份房价再次上涨，报告称 现有房屋价格中位数 比去年增长 4.4%，这是连续第六个月同比增长。 最新的数据反映了持续增长 S&P CoreLogic Case-Shiller 房价指数 10 月份上涨 4.8%，这是连续第九个月上涨。
“房地产衰退”将扭转部分房价大幅上涨的想法就到此为止。 美国房地产市场终于在 2022 年底开始放缓，房价似乎即将调整。 但在房地产市场崩溃的过程中发生了一件奇怪的事情：房价再次开始上涨。
NAR 数据显示，现有房屋的中位销售价格接近历史高位。 2023 年 12 月的中位数为 382,600 美元，低于历史最高值 413,800 美元，但幅度不大，特别是在一年中通常平静的时期。 （房价的季节性波动使 6 月成为历年来房价最高的月份，历史最高点是在 2022 年 6 月达到的。）“房地产衰退基本上已经结束，”NAR 首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 表示。
尽管抵押贷款利率在 2023 年 10 月飙升至 8%，达到 23 年来的最高水平，但房屋价值仍保持稳定。 （此后又回落，最近几周跌破 7%。）罪魁祸首是 住房供应不足。 库存仍然紧张得令人沮丧，NAR 12 月份的数据显示供应量仅够 3.2 个月。
“你不会看到房价下跌，”抵押贷款公司 New American Funding 的负责人里克·阿维洛 (Rick Arvielo) 表示。 “库存不够。”
Zillow 首席经济学家斯凯拉·奥尔森 (Skylar Olsen) 同意供需不平衡的观点。 她的最新预测称，房价将持续上涨，直至 2024 年——这对卖家来说是个好消息，但对努力成为房主的首次购房者来说却不太好。 “我们并没有处于一个东西突然变得更便宜的领域，”奥尔森说。
事实上，趋势恰恰相反。 根据 Realtor.com 的 2023 年 12 月房地产市场趋势报告自去年以来，高抵押贷款利率使典型住房（首付 20% 后）的每月融资成本增加了 6.1%。 这相当于比去年 12 月的买家每月多支付 123 美元。
12月底抵押贷款利率大幅下降，此举提高了负担能力。 然而，较低 抵押贷款利率 也正在吸引更多买家进入市场。 “抵押贷款利率下降的可能性与一年中的购房黄金时间相交——也就是说，如果你能找到一个可以购买的房子，”他说 格雷格·麦克布莱德，Bankrate 首席金融分析师。
考虑到所有这些，住房经济学家和分析师一致认为，任何市场调整都可能是温和的。 没有人预计价格会出现大衰退期间的跌幅。
房地产市场会崩溃吗？
不会。买家数量仍然多于卖家，这意味着价格不会出现大幅下跌：“供应量普遍不足，”产权保险公司第一美国金融公司的首席经济学家马克·弗莱明 (Mark Fleming) 表示。 “人口比住房库存还多。 这是经济 101。”
房地产经纪公司 RE/MAX 的创始人戴夫·利尼格 (Dave Liniger) 表示，抵押贷款利率的急剧上升已经扭曲了市场。 许多潜在买家一直在等待利率下降，但如果抵押贷款利率确实下降，可能会导致新买家涌入市场，推高房价。
“整整一代人的需求都被压抑了，”利尼格说。 “我们正处于需求巨大而库存过少的令人着迷的境地。 当利率确实开始下降时，这将是另一个繁荣与萧条周期。”
早在 2005 年至 2007 年，美国房地产市场在房价暴跌并造成灾难性后果之前看起来完全是泡沫。 当。。。的时候 房地产泡沫 爆发后，全球经济陷入大萧条以来最严重的衰退。 现在，最近的房地产繁荣已受到抵押贷款利率飙升和潜在衰退的威胁 – Bankrate最新的专家调查 认为这一可能性为 45%——买家和房主都在问，房地产市场何时会崩溃？
然而，住房经济学家一致认为，它不会崩溃：虽然价格可能下跌，但下跌幅度不会像大衰退期间那样严重。 现在与过去的一个明显区别是，今天房主的个人资产负债表比 15 年前强得多。 拥有抵押贷款的典型房主拥有良好的信用，大量的 家庭资产 以及锁定在低利率的固定利率抵押贷款——事实上，根据 Realtor.com 12 月份的报告，目前所有抵押贷款中有三分之二的利率低于 4%。
更重要的是，建筑商对大衰退记忆犹新，他们对建设步伐一直很谨慎。 其结果是待售房屋持续短缺。 “我们根本没有足够的库存，”云说。 “一些市场会出现价格下跌吗？ 是的。 [But] 由于供应不足，价格再次下跌 30% 的可能性非常非常小。”
现有房屋价格
经济学家长期以来一直预测，随着房价成为自身成功的牺牲品，房地产市场最终会降温。 据统计，继 2023 年 2 月十多年来首次出现同比下降后，单户住宅的中位售价再次上涨，12 月份的年增长率为 4.4%纳尔。 这是连续第六个月同比增长。
总体而言，房价的上涨速度远远快于收入的上涨速度。 负担能力的紧张因以下事实而加剧： 抵押贷款利率 自 2021 年 8 月以来增加了一倍多。
专家称价格将保持坚挺
虽然房地产市场确实正在降温，但这种放缓看起来并不像大多数房地产市场低迷那样。 尽管价格高企，但房屋实际销售量却大幅下降，待售房屋库存也大幅下降。 几年前锁定 3% 抵押贷款利率的房主现在拒绝出售——目前的利率是这个数字的两倍多，谁能责怪他们呢？ ——因此待售房屋的供应更加紧张。 因此，这次调整与大衰退期间房地产价格的彻底崩溃完全不同，当时一些房地产市场的价值暴跌了 50%。
“我们不会重蹈2008年至2012年房地产市场崩盘的覆辙，”云在去年秋天的一份声明中表示。 “不存在可能崩溃的高风险次级抵押贷款，也不存在房屋大规模供应过剩和生产过剩的情况。”
佛罗里达大西洋大学住房经济学家肯·H·约翰逊表示，房地产市场正被拉向两个相互竞争的方向。 他表示：“我认为，全国各地的房价表现正处于相对平稳的时期，因为高抵押贷款利率给价格带来了下行压力，而家庭组建的巨大需求和库存短缺则带来了上行压力。” “目前这些力量应该相互平衡。”
房地产市场不会崩溃的5个理由
住房经济学家指出了五个令人信服的理由，表明不会立即出现崩溃。
- 库存仍然很低： 平衡的市场通常具有 5 或 6 个月的住房库存供应量。 全国房地产经纪人协会表示，12 月份待售房屋供应量可供 3.2 个月使用（早在 2022 年初，这一数字还只是 1.7 个月的供应量）。 库存持续不足解释了为什么许多买家仍然别无选择，只能抬高价格。 它还表明供需方程根本不会允许价格在不久的将来暴跌。
- 建筑商的建造速度不够快，无法满足需求： 上次股市崩盘后，住宅建筑商大幅撤退，而且从未完全恢复到 2007 年之前的水平。 现在，他们无法足够快地购买土地并获得监管部门的批准来满足需求。 尽管他们正在尽可能多地建设，但 15 年前的过度建设似乎不太可能重演。 “价格上涨的根本原因是需求增加和供应不足，”麦克布莱德说。 “随着建筑商将更多可用房屋推向市场，更多房主决定出售，潜在买家因价格过高而被挤出市场，供需可能会恢复平衡。 这不会在一夜之间发生。”
- 人口趋势正在创造新的买家： 许多方面对房屋的需求都很强劲。 许多已经拥有房屋的美国人在大流行期间决定他们需要更大的地方，尤其是随着在家工作的兴起。 千禧一代是一个庞大的群体，正处于购买的黄金时期，而拉美裔人口的增长也热衷于拥有住房。
- 贷款标准仍然严格： 2007年，“骗子贷款”很常见，即借款人无需证明其收入。 贷方几乎向任何人提供抵押贷款，无论信用记录或首付金额如何。 如今，贷方对借款人施加了严格的标准，而获得抵押贷款的人绝大多数都拥有良好的信用。 纽约联邦储备银行表示，2023 年第三季度新抵押贷款借款人的信用评分中位数为 770，令人印象深刻。 “如果贷款标准放松，我们回到 2004 年至 2006 年狂野的西部时代，那么情况就完全不同了，”麦克布莱德说。 “如果我们开始看到宽松贷款标准的人为购买力推高价格，那就是我们担心崩溃的时候。”
- 止赎活动减弱： 在房地产市场崩溃后的几年里，数以百万计的丧失抵押品赎回权的人涌入房地产市场，压低了价格。 现在情况并非如此。 大多数房主的房屋都有舒适的净值缓冲。 在疫情最严重的时期，贷款人没有提交违约通知，导致 2020 年止赎率创下历史新低。尽管自那以后止赎率有所上升，但情况已不再像以前那样了。
所有这些加起来形成了一个共识：是的，房价仍在突破人们的承受能力。 但不，这种繁荣不应该以萧条告终。
常见问题解答
房地产市场什么时候会崩溃？
事实上，大多数行业专家并不期望如此。 住房经济学家指出了市场不会很快崩溃的五个主要原因：库存低、新建住房缺乏、大量新买家、严格的贷款标准和取消抵押品赎回权的减少。
房价短期内会下跌吗？
可能不会——或者至少不会太多。 2023 年初，房价确实在几个月内同比下降，这是十多年来的首次，但降幅相对较小，此后价格大幅上涨，创下历史新高。 Bankrate 首席金融分析师格雷格·麦克布莱德 (Greg McBride) 表示，价格更有可能趋于稳定，而不是急剧下跌。 有些人实际上预计价格将继续上涨：Zillow 最近的房价预测预测，到 2024 年 9 月，房价将上涨 2.1%。
我能买得起多少钱的房子？
这取决于许多因素，包括您每月赚多少钱与您每月支付多少债务和费用（称为债务与收入比率）。 许多财务顾问建议采用 28%/36% 的住房负担能力规则，即您用于住房支出的支出不应超过月总收入的 28%，用于总债务的支出不应超过 36%。 Bankrate 的住房负担能力计算器可以帮助您计算数字。
买房的信用评分是多少？
贷方对不同类型的抵押贷款要求不同的最低信用评分。 然而，传统贷款通常需要至少 620 分，如果分数高达 740 分就更好了。 一般来说，您的信用评分越高，您有资格获得的利率就越低。 如今，成功的借款人往往拥有良好的信用，中位数得分高达 770 分。
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