投资者押注伦敦牛津街的反弹

商业房地产正经历多年来最动荡的时期，但这并没有阻止伦敦的顾问们为他们的客户提出一个不太可能的赌注：牛津街。

牛津街曾被认为是英国零售业皇冠上的明珠，但在疫情期间游客数量锐减，难以恢复。 两年前，工人们拆除了一座由脚手架搭建的 25 米高的土堆，当地政客希望以此吸引游客回到街道西边。 大理石拱门山当时被腐烂的植被覆盖，被评论家嘲笑为做作、俗气和昂贵——这几乎不是一个全球知名购物区所希望拥有的品质。

这标志着牛津街的一个低点，人流量持续下降，许多商店空置。 一位房地产银行家表示，这条路遭到了美式糖果店的破坏，这些店随后因涉嫌逃税而遭到突击搜查，商业投资几乎完全停止。

此后，经济稳步复苏。 伊丽莎白线——耗资 190 亿英镑（239 亿美元）的新地铁服务——于 2022 年晚些时候开始为当地车站提供服务，而知名零售商正在开设新商店，并计划耗资 9000 万英镑进行重建。 牛津街仍然是欧洲首都城市中最繁忙的零售目的地。

“街道状况很好，在过去 12 个月里发生了巨大的变化，”房地产经纪人第一太平戴维斯 (Savills) 英国零售业主管艾伦·斯宾塞 (Alan Spencer) 表示。 “这确实是一次非凡的转变。”

去年，牛津街的游客数量强劲反弹，东区与 2022 年相比增长了 19%，是西区主要地区中增长最快的。 根据由零售商和业主组成的游说团体新西区公司（New West End Company）发布的报告，这一增长“通常归因于零售和休闲组合的改善”。

它还归功于伊丽莎白线，该线每天为该地区带来数十万人。 伦敦交通局发现，该服务中最受欢迎的五个旅程都包括位于牛津街东端的托特纳姆宫路站。

尽管如此，客流量仍低于大流行前的水平。 NWEC 的数据显示，整个牛津街的人口在 2023 年同比增长 12%，但与 2019 年相比下降了 23%。

法国巴黎银行房地产业务伦敦市中心投资主管弗格斯·基恩表示，租金也有所下降，他表示英国零售业已经“得到调整”，看起来非常有吸引力。 “很多投资者，尤其是想要在伦敦投资一点的全球投资者，现在正在回归散户，”他说。

该行业的低迷始于大流行之前，因为消费者越来越多地在网上购物，这一趋势因大流行而加剧。 然而，高利率和远程工作的持续流行最近压低了世界各地（尤其是美国）写字楼的估值。 在一些市场，零售业突然——并且出人意料地——看起来对房地产投资者来说是更有吸引力的选择。

基恩补充道，在经历了“七八年的绝对冲击”之后，英国零售业“可能已经找到了自己的水平，并且正在反弹”。 “这是卷土重来的孩子。”

总部位于伦敦的房地产投资公司 Great Portland Estates Plc 零售主管莎拉·戈德曼 (Sarah Goldman) 表示，该公司已做出战略决策，将在伊丽莎白线沿线进行投资。 其中包括牛津街沿线的街区，这里聚集着珠宝零售商 Pandora A/S 等品牌。

高盛表示，去年这条街上达成的租赁交易数量“惊人”，并补充说，随着每家新店的开业，该购物区的复苏将会加快。 基恩表示，2023 年的投资约为 1 亿英镑，他预计今年的投资额将增加三到四倍。

音乐零售商 HMV 于 11 月重返牛津街，取代了街上臭名昭著的糖果店之一，而宜家的一家分店预计将在推迟后于今年秋季开业。 Krispy Kreme Donuts Inc. 将于周五为一家新店剪彩，该店配有网红工作室，并计划营业至晚上 9 点，以吸引离开西区演出和附近餐厅的游客。 最近入驻的其他品牌包括 Dr. Martens Plc、Under Armour Inc.、Steve Madden Ltd. 以及巴黎圣日耳曼足球队的专卖店。

宜家决定用牛津广场取代前 Topshop 商店的决定引起了人们的关注，因为这家瑞典家具巨头与城外零售公园的联系更多。 然而，它是街上几家新零售商之一，他们相信购物者想要亲自体验，而不是完全依赖在线购买。

“我们的顾客想要闻闻，想要品尝，”宜家英国和爱尔兰负责人彼得·杰尔克比 (Peter Jelkeby) 说。 “他们想要一个座位，他们想要触摸和感受。 他们想出来互动。”

参观牛津街的经历对于它的恢复和计划复兴至关重要。 一个名为“口袋星球”的玩具和模型“微型世界”正在街道西端开发，希望能比大理石拱门山更成功。 与此同时，威斯敏斯特市地方政府正计划耗资 9000 万英镑进行改造，将人行道拓宽 40%，增加更多座位区、绿化和更好的照明。

“我们已经成功地让每个人都对投资和贸易充满信心，”负责规划和发展的威斯敏斯特议员杰夫·巴拉克拉夫(Geoff Barraclough)说。

然而，牛津街周围的政治仍然充满挑战。 英国中产阶级最喜爱的零售商玛莎百货 (Marks & Spencer Group Plc) 因计划拆除并重建其街上的装饰艺术旗舰店而与政府陷入法律纠纷。

英国住房和社区大臣迈克尔·戈夫去年夏天阻止了这一开发项目，原因是担心对附近地标和建筑可持续性的影响，此举被形容为“极其可悲”。首席执行官斯图尔特·梅钦。 本周，该纠纷已提交高等法院。

其他零售商也纷纷表示支持这些计划，玛莎百货表示，这些计划对于牛津街的未来和伦敦西区的繁荣至关重要。 GPE 的高盛也同意这一观点。 她说，戈夫的决定“让我们作为开发商对投资这座城市的信心有限”。

对保守党政府的抱怨还包括针对外国购物者的税收减免，该减免政策随着英国退出欧盟而终止。 现任总理、当时的财政大臣里希·苏纳克 (Rishi Sunak) 拒绝恢复这项政策，财政部认为该政策成本高昂，而且可能容易受到欺诈。 活动人士援引经济与商业研究中心的一项研究称，所谓的“旅游税”使英国经济损失约 110 亿英镑，并每年阻止 200 万游客前来。

本月早些时候，苏纳克财政大臣杰里米·亨特下令英国财政监管机构预算责任办公室对免税旅游购物进行审查。 其调查结果将于 3 月 6 日到期。

尽管如此，街上的大型零售商似乎很乐意在那里。 其员工拥有的连锁百货公司约翰刘易斯(John Lewis)表示，去年其位于街上的七层旗舰店的客流量有所增加，部分原因是游客，但也因为英国消费者在大流行后“重新发现了亲自购物的乐趣” 。

“牛津街的交易非常非常好，”英国联合食品公司 (Associated British Foods Plc) 的财务总监 Eoin Tonge 补充道，该公司拥有时尚连锁店 Primark。 “在旅游业的帮助下，我们确实看到了牛津街的复兴，但总的来说还是很热闹。”

法国巴黎银行的基恩表示，近年来的下跌提供了绝佳的买入机会。 “我现在告诉我的客户，现在就进入，现在是底部，你会赚很多钱，”他说。 “这就是我要告诉他们的——他们中的一些人正在听。”

埃琳娜·加纳特拉