还在租房的同时成为房东？ “租房投资”有望踏上房地产阶梯，但要小心脚步

随着住房所有权对许多澳大利亚人来说越来越遥不可及，“租房投资”被吹捧为救星。

租赁投资是指租用一套房产自住，同时在更便宜的地方购买投资房产并将其出租。

理想情况下，“租房投资者”可以在居住在他们真正想要居住的地方的同时享受投资房产的资本收益，从而使他们能够在以后兑现并升级到他们的梦想家园。

这似乎是一种玩弄房地产市场的精明方式。 但这样的投资策略有哪些风险呢？ 这种行为的广泛采用会如何影响澳大利亚的住房负担能力？

上涨的潮水以不同的方式提升所有船只

租金投资游戏的目的是现在购买便宜的房产，利用预期的资本收益，并在未来搬进更理想的房屋。 我们希望，通过尽早攀登房产阶梯的第一级，整个事情不会被拉得遥不可及。

然而，这一策略的第一个问题是，住房资本收益并不总是、到处都是平等的。

一般来说，可供出租投资者使用的最便宜的房产是该地区的房屋或城市的公寓。 但无论是区域住宅还是公寓物业 往往欣赏得更慢 比租房者可能希望有一天能住上的内城房屋还要多。 他们可能会踏上财产阶梯，但梯级本身正在慢慢远离。

潜在的租房投资者还应该意识到，“外地”买家的投资往往会产生 回报率低得多 – 资本收益和租金收益率 – 均高于当地人的投资。 外地人不了解当地市场趋势，不知道要避开哪些社区，也无法有效地远程监控他们的投资。

通过投资城市公寓来避开这些地区也有其自身的困难。 巨额的、意想不到的维护费用和糟糕的地层管理 常见投诉。

不同的成本导致不同的回报

也许潜在的租房投资者应该投资于更直接的东西，比如股票。 毕竟，澳大利亚的股票回报率 表现优于住房 近几十年来。

然而，借钱投资房地产比借钱投资股票容易得多。 而杠杆是投资者的秘密武器。 例如，如果房价每年上涨 10%，那么使用抵押贷款和 100,000 澳元的押金购买价值 100 万美元的房产，您将获得 100% 的扣除成本的股本回报率。

但是，尽管投资者和房主都会获得相同的基本回报，但他们的成本可能截然不同。 首先，房地产投资者需要对房地产销售收入征收资本利得税， 与出售主要住宅的人不同。 银行通常也会收取费用 更高的利率 向投资者提供抵押贷款而不是向房主提供抵押贷款。

有时，澳大利亚审慎监管局还会对投资性房地产的银行贷款施加上限，这使得寻找抵押贷款融资变得更加困难。

高杠杆房产也需要抵押贷款保险。 投资者可能需要针对房产本身购买更大的保险，这反映出与投资房产相关的较高风险。 然后，您还必须投入物业管理费、市政费、分层管理费以及定期和意外的维护费用。

负扣税几乎没有什么好处

负扣税怎么样？ 财产损失的财产投资者可以从其他收入的税单中扣除这些成本。

但负扣税对缴纳巨额税款的高收入者尤其有利。 这 澳大利亚个人收入中位数 大约是 55,000 美元，这会产生大约 8,000 美元的税单 – 可以从中扣除投资财产损失的金额并不多。

更大的前景是，虽然负扣税有助于支付管理房产的常规成本，但它对改变预期资本收益没有任何作用。

在电子表格统计结束时，投资性房产最终为租房者带来的收入可能远低于他们仅购买第一套房子所能获得的收入。

了解更多：什么是负扣税以及它对住房负担能力有何影响？

对住房负担能力的影响

租金投资是一种新事物，其流行程度和影响力有待正式的学术研究。 但经济学家可能会更广泛地推测其对房地产市场的影响。

最简单的分析表明，租赁投资者占用一处出租房产，同时向市场提供额外的出租房产。 相反，如果他们买了房子，他们就会腾出出租房产，同时将另一处房产从市场上移走。 在这种情况下，即使是大规模的租金投资，对房地产市场的净影响也为零。

但更细致的视角可能会考虑租房者在哪里租房以及在哪里投资。 也许他们最有可能在已经拥挤的市中心租赁房产，但在其他首次购房者想要居住的偏远地区购买投资房产。

这将增加该市的租赁需求，并减少该地区自住房产的供应，从而恶化两者的承受能力。

当然，如果这些租房者最终都进入房地产阶梯——在该地区出售并在城市购买——这种效应将会逆转。 从长远来看，租赁投资者最终不会产生什么影响。

我们还需要更多的房子

租金投资并不是解决澳大利亚房地产市场困境的灵丹妙药。 潜在投资者应权衡房地产投资的收益与其巨大的成本和风险。 此外，他们需要仔细考虑显而易见的替代方案：直接预先购买他们的第一套房子。

我们有充分的理由对另一个涉及房地产市场的快速致富计划保持警惕。 但初步考虑表明，对于整个市场而言，租赁投资者的行为并不比人们简单地购买他们的第一套房子更糟糕，否则我们会鼓励这种行为。

我们不应该批评那些寻求走出住房市场困境的人，而应该加倍努力增加住房供应。