纽约市约有一千家房地产开发商。 内森·伯曼（Nathan Berman）就是其中之一，他因此变得富有。 但是，他最近告诉我，“我从来没有从头开始建造一座建筑，也从来不想这样做。” 相反，64 岁的伯曼专门研究现有建筑并将其改造成公寓，这对于一个总是缺乏住房的城市来说是一个有用的技巧，并且对每周五天的办公惯例持新的警惕。 2017 年，他将格林威治街 443 号（建于 1883 年的翠贝卡前仓库和书籍装订厂）改建为豪华公寓； 现在拥有公寓的名人中有 哈里·斯泰尔斯 和 杰克·吉伦哈尔。 （这座建筑的设计初衷是为了“防狗仔队”，所以它设有一个带代客泊车的地下停车场。）不过，重做一个内部简陋的工业空间并不是什么壮举。 伯曼更兴奋的是，将巨大的、过时的办公楼改造成一居室和两居室公寓的拥挤。 他将从此类建筑中提取尽可能多的住宅租赁空间的努力与解魔方进行了比较。
自 1997 年以来，伯曼通过他的公司 Metro Loft Management，将曼哈顿的八座办公楼改造成出租公寓大楼，为该市的住房存量增加了约 5000 套。 他的公司刚刚签署了美国迄今为止最大规模的改造合同：位于东四十二街的辉瑞公司前总部将被改造，容纳约 1500 间公寓。 伯曼对怀旧没有耐心。 “你正在拆除一些根本不再起作用的东西，”他解释道。 尽管 Metro Loft 在华尔街 40 号设有办公室，但伯曼经常自己在上东区的家里工作。 他高兴地花几个小时仔细研究蓝图，将以前的小隔间分成小而巧妙的住宅，并将曾经的复印机角落重新设计成迷你洗衣房或狭小的厨房。 他所有的公寓都是市场价格的房产，所以他创造的东西是精英但普通、豪华但局促、永久但边缘化的。 阿维纳什·马尔霍特拉 (Avinash Malhotra) 是一位与伯曼一起进行过多次改建的建筑师，他指出，一座办公楼可以分成数百个小单元，就像酒店一样。 “他没有为无家可归者提供住房，”马尔霍特拉说。 “但我经常在我的员工中开玩笑说，我们所做的是富人的贫民窟。”
12 月的一天，我去了金融区，与伯曼一起来到了布罗德街 55 号纯白色的大厅，这是一座 30 层的前办公楼，由 Emery Roth & Sons 于 1967 年建造。 伯曼已开始将其改造成 571 套公寓，其中许多是面向刚从大学毕业的专业人士的单间公寓。 脚手架围绕着塔的底部，入口处禁锢着一家星巴克。 伯曼的着装风格低调。 他穿着一件 安静奢华 他穿着全套套装——拉开拉链的 Brunello Cucinelli 背心、Loro Piana 毛衣、John Lobb 鞋子——手里除了手机什么也没带。
他在复杂的条件下对布罗德街 55 号进行大修：里面仍然有办公室租户。 我们参观的那天，有五层楼还被尚未离开的公司占用。 （其中一家名为 Solstice Residential Group 的物业管理公司甚至起诉留下来，但最终定居并搬到了附近。） 时不时地，一名办公室职员冲过大厅，看上去孤独得像个幽灵。 入口处于二十年前由该建筑的原主人——纽约房地产巨头鲁丁家族——进行了翻新，并设有旋转门、白色大理石墙壁、刺眼的库布里克式灯光和一个长长的安全书柜。 伯曼说，他会安装一扇铰链门，降低灯光，用木镶板覆盖墙壁，添加一个壁炉和一两张温馨的沙发，并安装宽阔的楼梯，通向楼下的便利室。 “走进大楼就像走进人们闲逛的休息室，”他告诉我。 “而你恰好是住在这里的人之一。”
在白领阶层中， 冠状病毒-19 大流行导致了深刻的转变：即使可以安全返回办公室，许多员工也更愿意 远程工作。 在全国范围内，办公室的利用率仅为百分之五十左右。 根据最近的一项学术研究，自 2019 年以来，美国 52 个最大城市的市中心街道人流量平均下降了 26%。 城市理论家描述了一种称为“厄运循环”：一旦工人们不再挤满市中心的办公室，为他们提供服务的商店和餐馆就会关闭，这反过来又会使该地区变得更加空旷。 谁愿意在没有服务的地方工作？ 在圣路易斯，市中心商业区的大片地区都空置了。 不久前，该市的标志性房产之一 AT&T 塔于 2006 年以 2.05 亿美元的价格出售，后来以 360 万美元的价格出售。
在纽约，反弹更为强劲。 在华尔街，许多高管对远程工作表示了极大的不耐烦——高盛首席执行官戴维·所罗门称这是一种“失常”，削弱了公司的“协作学徒文化”——人流量已经恢复到了 80%。其大流行前的水平。 但在周一和周五，许多曼哈顿塔楼变得像爱德华·霍珀的画作一样人烟稀少。 一些公司会计师开始认为大型办公空间的租金——在纽约每平方英尺可能要花费三百多美元——是一种巨大的浪费。 在曼哈顿下城，主要租户如 Spotify 和 Meta 已经开始缩小占地面积，腾出曾经挤满员工的整个楼层。 在过去的三年里，纽约约有 22% 的办公空间处于闲置状态，即一亿平方英尺的空置面积，相当于近三十五座帝国大厦。 对于半空塔楼的业主来说，越来越明显的是需要一种新的财务策略。
伯曼帮助绝望的办公楼业主找到了出路。 尽管想在曼哈顿工作的人可能会减少，但仍然有足够多的人想住在那里。 该市公寓的总体空置率为 1.4%，是五十年来最紧张的市场。 城市工作与居住财富未能同步发展的原因是多方面的。 “只有一个纽约，”伯曼告诉我。 “文化、多样性、商业、技术、医学、教育——全部集中在一个小岛上。” 纽约仍然是许多雄心勃勃的年轻人开始职业生涯的地方，如果不是留下来的话，这一人群是酒店式改建的理想之地，而写字楼最适合这种改建。 此外，伯曼说，“年轻人是社交性的——他们不想坐在森林中央打电话。”
对于纽约的房地产巨头来说，将办公室改造成公寓并不是万能的灵丹妙药：有太多的面积没有被闲置，只要公司继续转向较小的办公场所，这就会成为一个问题。 伯曼告诉我，“如果我们最终吸收百分之二十的办公空间，那将是乐观的。” 但他补充说，改造将为金融区等受影响最严重的社区注入活力。 伯曼预计公寓将取代那里一半的空置办公室。
这座位于布罗德街 55 号的塔楼在其存在的大部分时间里，一直是一个不适宜居住的社区中一座不讨人喜欢的建筑。 在装饰艺术时代，埃默里·罗斯 (Emery Roth) 创立的建筑公司是一位创新者，它设计了位于中央公园西区的圣雷莫 (San Remo) 公寓楼和贝雷斯福德 (Beresford) 公寓楼，但到了 19 世纪 60 年代末，它首先以最大限度地利用可出租办公空间而闻名别的。 在布罗德 55 号，就在证券交易所的拐角处，两座相邻的十层建筑被拆除，为一座更高的新建筑让路。 那是华尔街快速发展的时期——1958 年至 1973 年间，市中心的办公空间数量翻了一番。 设计精神是“做你自己的事”。 “这不是文艺复兴，也不是美丽建筑统一标准的时代”，市规划委员会委员 向 时代 1973 年。“没有人在任何事情上达成一致。”
布罗德 55 号的最终成果是一座深色幕墙塔楼，窗户和棕色面板间隔在厚厚的钢细条纹之间。 深长方形地板每隔十层向后退一步，形成一个三层的婚礼蛋糕。 几十年来进行了两次翻修，但这座建筑仍然保持着原来的样子：一堆单调的盒子。
鲁丁家族建成这座塔楼后不久，就吸引了高盛公司作为其主要租户，当时该公司正处于蓬勃发展时期。 大楼落成四年后， 时代 记者路过高盛，兴奋不已 描述 交易大厅里“一群留着长发、穿着鲜艳衬衫的年轻男子”，“动作激动人心”。 高盛非常成功，最终在南面两个街区建造了自己的大楼，而布罗德 55 号则半空着。 1985年，垃圾债券先驱德崇证券公司（Drexel Burnham Lambert）入驻。五年之内，该公司就受到起诉并破产，迫使鲁丁家族再次陷入困境。 该家族斥资数百万美元将 55 Broad 打造成最先进的科技中心，借鉴了 90 年代科技大师尼古拉斯·尼葛洛庞帝 (Nicholas Negroponte) 所著《数字化》中的策略。 据介绍，每层楼都安装了宽带，这座中世纪建筑一度是“世界上布线最完善的建筑之一” 福布斯。 这种状态一直持续到 2000 年互联网泡沫破灭，当时布罗德 55 号的许多租户破产或搬出。 在接下来的十年中，太字节取代了千兆字节，尖端科技公司所需的服务器数量可能会占用整个仓库。 2014 年，布罗德 55 号重建 53 层楼的计划被泄露，但从未建成。 安全拆除狭窄繁忙街道上的三十层高塔需要大量时间和金钱。
六年后，这场流行病掏空了这座城市，尤其是商业区。 到 2023 年 7 月，鲁丁夫妇得出结论，布罗德 55 号（当时只有 60% 出租）没有未来作为办公楼。 他们将这座建筑的大部分权益卖给了伯曼，保留了一小部分，以便观察他如何处理改造。 （重建世贸中心的 Silverstein Properties 也成为了该项目的合作伙伴。）对于 Rudin 夫妇来说，改造成住宅的决定是一个艰难的决定。 “我们不喜欢出售我们的建筑物，”该家族公司的董事长之一比尔·鲁丁（Bill Rudin）告诉我。 “这对我们来说是一种口头禅。” 向伯曼学习的机会是一个重要因素：“我们想见到这位大师，就像坐在前排座位上看到伦纳德·伯恩斯坦一样。”
55 Broad 的售价为 1.725 亿美元。 建设贷款定为两亿两千万美元。 该项目的总成本接近四亿美元，相当可观，但伯曼告诉我，用新建筑取代办公楼将花费“远远超过六亿美元”。 （根据伯曼的说法，为了吸引新的办公租户而对其进行升级改造将花费大约八千万美元。）而且，由于分区改革，任何新建筑都不会像曼哈顿的高楼大厦那样淹没曼哈顿的街道。战后时期确实如此。 开发商若建造一座与布罗德 55 号高度相同的塔楼，很可能不得不牺牲 20% 的可出租空间。
在改造过程的早期，伯曼的施工团队拆除了荧光灯管照明和掉落的 PVC 天花板。 然后工人们推倒了曾经划定角落办公室、无窗办公室、休息室、拖把壁橱的干墙。 “我们进行了非常彻底的肠道修复，”伯曼告诉我。 “我们真的把所有东西都拿出来了。” 布罗德 55 号拥有近 40 万平方英尺的原始空间，每年有可能产生超过 3000 万美元的租金收入。 但伯曼仍然有一个重大难题需要解决：如果没有人愿意在一栋阴郁、过时的建筑中工作，为什么有人愿意住在那里？
在布罗德 55 号的大厅里，伯曼按下了向上按钮。 “这座建筑是 方式 过度提升，”他说。 很快，五部电梯将被拆除。 他解释说，公寓楼所需的电梯通常不到办公楼的一半。 “居民们不介意多等二十秒电梯，”他说。
参观六楼时，看到的景象十分凄凉——这是一个空荡荡、黑暗的空间，有半个足球场那么大，只有钢支撑梁和生锈的铜废水管隔开。 地板是未密封的混凝土，天花板上的横梁涂有膨胀涂料，这是一种看起来像冒泡的热棉花糖的防火覆盖物。 当我站在大楼的中央时，窗户离我很远，看起来几乎就像舷窗一样。
伯曼带我详细参观了十三楼。 在他的生意中，盈利的一个关键指标是借入建设资金和出租单位之间的时间差。 所以他工作得很快。 伯曼、西尔弗斯坦和鲁丁完成交易才过去四个月，但十三楼已经感觉像是新公寓大楼的一部分。 工人们正在测量、钻孔、打钉。 新墙的位置已经铺设了金属轨道，并且已经安装了一些干墙板——它们上面覆盖着看起来俏皮的紫色釉料，以使其防霉。 “它有点贵，”伯曼说。 “但我们不希望未来出现任何问题。” 在一块干墙上，“Apt。 10”是用钢笔划的。 没有墙壁的浴室里甚至还有一个漂亮的浴缸，就像一位来得太早参加聚会的客人一样。
租房者现在已经习惯了连锁酒店的布局，床边有一扇窗户，所以伯曼的浴室和厨房不需要阳光充足，而且厨房的占地面积也可以最小化。 “我们的人口不会做饭，”他说。 他将其他没有窗户的房间称为“家庭办公室”。 我观察到，现在在家工作已经很普遍，这样的空间可能会得到大量利用。 他微笑着，然后说很多最终都会变成卧室。 从技术上讲，这是被禁止的，因为在纽约市，每间卧室都必须有一扇可以打开的窗户，但这仍然是一种普遍的做法。 伯曼列出了一个租赁场景：“想象一下，有两三个高盛员工大学毕业后来到纽约，想要多一点零用钱。” （在房地产广告中，带有无窗办公室的一卧室通常被称为“可转换的两卧室”。）
伯曼告诉我，如果售价合适，他可以将任何办公楼改造成住宅。 但他承认 55 Broad 带来了特殊的挑战。 直到二十世纪二十年代中期，曼哈顿的办公楼改建大多涉及战前建筑。 这些建筑的楼层又窄又小，很容易分成公寓，而且因为它们是在空调出现之前建造的，所以通常有庭院或通风井。 因此，您不必创建奇怪的布局来为卧室提供一些阳光。 （自然光往往会在建筑物内部约三十英尺处逐渐消失。）战前的建筑也充满了退缩，这些退缩可以成为私人露台，而且它们有橡木镶板的电梯，给人一种宾至如归的感觉。 我最近参观了金融区第一座进行大型办公至住宅改建的此类建筑，即自由街 55 号，该建筑长期以来一直是辛克莱石油公司的总部。 一位名叫约瑟夫·佩尔·隆巴迪 (Joseph Pell Lombardi) 的建筑师于 1980 年对这座建筑进行了改建。我查看了第一批购买者之一位于二十三楼的公寓。 三个方向的景色都很壮丽，只有最初的建筑师亨利·艾夫斯·科布在哥特复兴式外观上安装的滴水嘴兽才打破了这一景色。 从一扇窗户往下看，我看到了庄严的联邦储备银行，金库里装满了金条。 这种景色符合我们对纽约生活的幻想。 正如建筑师罗伯特·A·M·斯特恩 (Robert A. M. Stern) 所说 时代 1996年，“谁不想住在摩天大楼里？ 电影中的每个人都住在曼哈顿顶层的公寓里。”
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2024-04-29 10:00:00
