随着国家试图应对持续的租房危机，以及从某些指标来看有史以来最难以负担的住房问题，住房问题将成为来年和下一届联邦选举的关键政治战场。
由于各大政党和绿党对这场辩论展开了激烈争论，因此值得探讨的是，新住房存量的需求源自何处，以及相对于过去的建设周期，美国在新房建设方面的表现如何。
新房需求
在我们了解数字之前，我们需要做一个重要的区分，接下来的数字是基于净所需新住宅数量，而不是需要完工的住宅数量。
根据澳大利亚统计局最新的可比数据，约有 15% 的新住宅竣工并未带来整体住宅存量的净增加。
这可能是由于拆除重建的影响，拆除现有房屋以便为新开发项目和基础设施让路，或其他一些因素造成的。
过去 40 年来，人口增长带来的新房需求来源发生了巨大变化。
截至 1993 年 6 月的一年中，假设整个人口的家庭规模保持一致，17.8% 的新房需求源于移民的影响。
根据澳大利亚统计局截至 2023 年 9 月季度的最新数据，人口增长推动的需求中有 83.2% 来自净移民。
但除了人口增长之外，还有另一个影响住房需求的因素，那就是全国家庭的平均规模。
例如，2006 年，平均家庭规模为 2.606 人。测量到小数点后第三位似乎有点迂腐，但当除数是澳大利亚的全体人口时，每一点都很重要。
根据截至 2023 年 6 月的最新 ABS 数据，目前平均家庭规模为 2.502。
如果将这一差额应用到澳大利亚统计局人口时钟测量的当前人口上，澳大利亚需要的住房数量将比家庭规模保持在 2006 年水平时多出大约 435,000 套。
从 2000 年代中期到 2011 年，家庭规模的变化并不是影响住房需求的一个重要因素，在任何一年中，家庭规模的变化对总需求的贡献率最高达到 4.5%。
因家庭规模变化而产生的需求最大比例出现在 2020 年，当时 25.3% 的新房需求是由这一因素推动的。
与自然人口增长（出生人数减去死亡人数）和净移民产生的需求相比，自2005年ABS开始收集家庭规模数据以来，净移民一直是住房需求的最大驱动力。
自有记录以来，44.0% 至 67.5% 的新住房需求（不包括疫情）来自净移民，截至 2023 年 6 月季度末的数据表明，这一数字目前处于峰值。
现实中的新房统计数据
根据澳大利亚统计局的最新数据，截至 2024 年 3 月季度末，按连续 12 个月计算，住宅竣工量目前处于 2014 年 9 月季度以来的最低水平。
澳大利亚央行预测，住宅建筑活动将持续疲软至今年年底，并将在 2025 年开始反弹。
如果考虑到人口规模，情况就更加恶化了，目前每十万人的住宅完工水平是有记录以来第二低的年度水平。
然而，与过去周期中建筑业活动的下降相比，当前建筑业活动从相对高峰期下降了 21.9％，而平均周期期间为 19.8％。
尽管与过去 40 年相比，澳大利亚的人均新建住宅完工水平极其低迷，但与英语国家的其他大国相比，澳大利亚的表现仍然绝对出众。
尽管美国建筑业增长强劲，但澳大利亚的人均住房完工量仍比美国高出 49.6%，比加拿大高出 15.8%，比英国高出 135.3%。
Tarric Brooker 是一名自由记者和社会评论员 | @AvidCommentator
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2024-06-16 20:42:43
