老房子的买家每年可能要多支付数千美元的抵押贷款还款——《爱尔兰时报》

上周有消息称，爱尔兰银行将根据相关房产的贝尔格莱德确定固定利率抵押贷款的成本，这只是住房贷款市场走向绿色的最新证据。 爱尔兰银行的新计划根据 Berkeley 提供一系列折扣，放弃了将贷款价值比作为借款人成本关键区分因素的旧指标。

这是向购买更节能房屋的人提供大幅折扣的趋势的最新证据——为购买 A 级新建房屋的人提供最便宜的贷款。 问题在于，市场上没有足够的新建房屋来满足需求，因此三分之二的首次购房者和绝大多数搬家购买者正在购买较旧的房产，其中大部分的 BER 较低。 因此他们的抵押贷款成本更高。

那么，银行鼓励买家“走向绿色”的合理策略，还是对购买二手房的人来说是一种不公平的惩罚呢？

抵押贷款经纪人迈克尔·道林(Michael Dowling)表示，他担心二手买家正在“付出代价”，并且在市场上没有足够的新建房屋时往往别无选择。 此外，许多老房子的买家没有资源在短期内提高房屋的评级，从而有资格获得更便宜的贷款。

他说，虽然每个人都支持提高房屋能源效率的目标，但现在高评级房屋和低能源效率房屋支付的利率之间可能存在巨大差距，因为后者代表了大多数人。房屋出售后，银行仍受益于大部分贷款账簿的较高利率。

市场绿化

爱尔兰央行的举措是抵押贷款市场“绿色化”的最新证据，最初由 AIB 领导，该市场为 BER 较高的借款人引入了有吸引力的固定利率。

A 级房屋的最大折扣为 0.35 个百分点，G 级房屋的最小折扣为 0.05 个百分点（通常仅适用于空置或废弃的房产）

迄今为止，市场上的大多数产品只是在 A/B 评级的较低利率或不太有利的评级的较高利率之间进行直接选择。 然而，爱尔兰银行更进一步，提供了基于 A 到 G 六种不同 BER 的利率矩阵。

这是对没有 Berkeley 房屋的基本费率的折扣，随着房屋能源效率的提高而逐渐增加。 A 级房屋的最大折扣为 0.35 个百分点，G 级房屋的最小折扣为 0.05 个百分点（通常仅适用于空置或废弃的房产）。

例如，银行的三年固定利率对于没有 Ber 的房屋为 4.75%，对于 F 评级的房屋为 4.65%，对于 D 评级为 4.55%，对于 C 评级为 4.5%，对于 F 评级为 4.4%。 A 级住宅的百分比。

这与其他地方提供的服务有根本不同，原因有两个。 一是较低 BER 的折扣（尽管幅度较小），这将为许多二手房产的购买者节省一些费用。 另一个是爱尔兰银行不再对较低的贷款价值比（LTV）贷款收取较低的费用，这多年来一直是市场的核心因素。

二手房的价格通胀远低于新房。

金融危机后，当房地产价格暴跌时，拥有较高 LTV 贷款的业主遭受的损失最大——臭名昭著的 100% 抵押贷款应运而生。 因此，从那时起，银行对较低的 LTV 评级更加满意，而央行也将 LTV 限制为 90%。

例如，AIB 在三个 LTV 范围内提供不同的固定抵押贷款利率：低于 50%（如果买家拥有大量现金或结转出售另一栋房屋的净值，则可能发生这种情况）、介于 50% 至 80% 之间，超过80%。 这适用于所谓的高额贷款（250,000 欧元以上）及其一般贷款。 因此，爱尔兰银行放弃 LTV 是市场上一个新的、有些令人惊讶的发展，这对一些潜在借款人有吸引力，但对其他借款人则不然。

注意间隔

在许多情况下，所谓的“绿色”利率和普通抵押贷款利率之间已经出现了巨大的差距，特别是对于那些选择锁定固定利率的人来说。 而且只有少数人有资格获得大幅“绿色”折扣。

爱尔兰银行和支付联合会的数据显示，去年有近 17,000 名首次购房者购买了二手房，而购买新建房的人数为 8,600 人。 毫不奇怪，对于搬家买家来说，这一差距甚至更大。 因此，大部分新贷款的“非绿色”利率较高； 爱尔兰银行的新产品确实在一定程度上改变了这一点，即对较低的 BER 提供一些折扣。 但总体而言，差距仍然存在。

二手房往往更便宜，而且差距还在扩大。 根据 CSO 的最新数据，在过去的一年里，它们的价格上涨了 1.6%，而新住宅的价格上涨了 9.2%

例如，对于 AIB 的借款人来说，Ber 为 A 或 B 的房产的五年期固定利率贷款的利率为 3.55％（基于 50％ 至 80％ 之间的 LTV），而“正常”评级较低的房屋的贷款利率可能为 4.8%。 这是一个很大的差距。 根据 Dowling 的说法，对于拥有 30 万欧元贷款、期限为 35 年、贷款价值比为 90% 的借款人来说，每月还款额的差异将为每月 283 欧元或每年 3,396 欧元。

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在利率趋势的背景下，AIB刚刚下调的绿色利率看起来相当有吸引力，而非绿色利率则显得昂贵，因为预计未来几个月利率将普遍下降。 然而，AIB 对“非绿色”借款人的利率与市场上其他大部分借款人的利率一致。 在永久 TSB，普通五年期固定利率（LTV 为 60% 至 80%）为 4.95%，而其可比较的绿色利率为 4.25%。

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因此，对于借款人来说，从抵押贷款市场上提供的优惠以及政府帮助购买和首次置业计划来看，现在有明确的动机购买更新的、节能的房屋，这两者都只适用于首次置业- 新建房屋的定期买家。 然而，二手房往往更便宜，而且差距还在扩大。 据统计，过去一年里，它们的价格上涨了 1.6%，而新住宅的价格上涨了 9.2%。 最新的 CSO 数据。 然而，二手市场的供应量也很低，这意味着对待售房屋的竞价战。

借款人的复杂世界

市场的“绿化”，加上固定和可变贷款利率、不同期限以及大多数情况下的贷款价值等之间的差异加大，给借款人带来了极大的复杂性。 超过 25 万欧元的高额贷款也有不同的规则。 对于许多人来说，与抵押贷款经纪人交谈是值得的，这通常可以在不产生任何费用的情况下完成——即使不收费，这也是一项很好的投资，可以避免潜在的代价高昂的错误。

特别是对于那些不符合绿色利率资格的人来说，值得仔细评估各种选择和您的偏好。 如果您想保持固定利率，那么可能值得考虑短期固定利率

有几个关键点需要注意——它们超出了提供的纯利率范围。 一是对于固定利率产品，如果您获得奖金或继承遗产，是否允许额外还款——而不同市场的规则有所不同。 第二个是是否有现金返还激励措施——这些激励措施不应让借款人对更高的利率视而不见，但现金当然总是好的。

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当然，利率选择也值得仔细考虑。 在这里，货比三家适用，特别是对于那些申请新贷款的人。 特别是对于那些不符合绿色利率资格的人来说，值得仔细评估各种选择和您的偏好。 如果您想保持固定利率，那么可能值得考虑短期固定利率 – 以免在高利率下锁定太久 – 或者寻找目前提供的更好价值，例如来自 Avant，该公司的固定利率产品通常收取 4% 左右的费用。

另一种选择是暂时采用浮动利率，并计划在成本下降时转向固定利率。 AIB 和爱尔兰银行的标准可变利率均为 4.15%，而 Haven 也提供具有竞争力的可变利率。 所提供的费率通常会因生命周期价值和其他因素而有所不同。 对于许多其他贷方来说，浮动利率仍然较高。

随着时间的推移，固定利率将下降到什么程度仍不清楚，因为它们的上升幅度没有欧洲央行利率那么大。 但在许多情况下，考虑到利率较低的前景，为较低 Ber 的房屋提供 4.5% 至 5% 的固定利率确实看起来很昂贵。 对于绿色借款人来说，价值开始显现，但市场其他地方仍需要更多竞争。