历史性的住房建设热潮可能最终会缓和租金上涨 • 罗德岛电流

读 更多 Stateline 报道 全国各地的社区如何努力建造更多经济适用房。

全国范围内前所未有的新住房建设（主要是公寓）可能最终会抑制快速上涨的租金，而租金一直让租户的生活变得更加困难。

去年，超过 165 万套住房在建，这是自 1969 年联邦记录开始以来的最高年度数字。今年，这一数字甚至更高，9 月份接近 170 万套。

与此同时，据数据显示，自疫情爆发以来，全国平均年租金涨幅在 2021 年达到 17.8% 的峰值后，于 6 月份首次降至零。 公寓列表，一家租金信息聚合器和研究公司。 9月份，租金下降了1.2%。

哈佛大学住房研究联合中心研究员亚历山大·赫尔曼表示，空置率正在上升。

“过去几年，人们纷纷热衷于建造公寓，而且项目规模越来越大。 现在建造 50 个或更多单元更为常见，”他说。 “你可以开始看到哪里有新的供应上线，你会看到更明显、更强劲的租金下降。”

联邦统计数据并未追踪地区以下的活跃建设情况，但显示自 1987 年以来东北部地区的建设活动以及自 2005 年以来中西部地区的建设活动从未出现过较高水平，而且西部和南部地区的建设活动都处于历史最高水平。 该国住房建设的份额越来越大，从 2017 年的 40% 上升到 2022 年的 46%。

在一些地方，租金略有回落，但与几年前相比仍然很高。 在德克萨斯州，奥斯汀的两居室租金在截至 9 月的财年下降了 6% 以上，至 1,734 美元，但根据 Apartment List 的数据，与 2020 年相比仍上涨了近 20%。

根据 Apartment List 的数据，奥斯汀的租金降幅是阳光地带中最大的，而其周边都市区发放的住房许可证比任何其他大型都市区都多——“这表明建筑业在管理长期负担能力方面发挥着重要作用。”

根据 Stateline 对人口普查估计的分析，包括奥斯汀在内的特拉维斯县在 2012 年至 2022 年间，其住房单元增加了三分之一以上，在人口增加了近 23 万的同时，新建了 169,700 个单元。

KN 是过去十年中来到奥斯汀的单身父亲之一，他要求只透露姓名首字母，因为他不想让孩子们的同学知道他的问题。 KN 是一名十年前从旧金山搬来的科技程序员，他表示，日益高昂的租金可能会迫使他搬家。

KN 表示，他的两居室联排别墅的房东近年来要求每年增加 100 美元的租金，现在又要求增加 200 美元，这将他每月的住房水电费提高到了 2,500 美元左右。

“这将使我的可支配收入基本为零，对于孩子们在学校需要的所有额外收入来说，这并不明智，”KN 说。 “我不得不精打细算，以至于会引起焦虑。 住房贫困是我努力避免的事情。”

KN 说，尽管收入不错，但他可能不得不搬到离孩子学校更远的地方，而现在学校就在步行范围之内。 他最初搬到德克萨斯州的部分原因是为了节省租金，希望能买房子。 但他说他在奥斯汀看到公寓建设随处可见。

他的观察与现实相符：据统计，去年奥斯汀建造了 2400 万平方英尺的公寓楼以及 870 万平方英尺的单户住宅。 城市记录。

全国范围内的情况也类似，截至 9 月份，有近 100 万套公寓在建。 相比之下，2022 年在建公寓数量为 914,500 套，2021 年为 736,900 套。

正在建造的单户住宅数量也很高，尽管过去两年增速有所放缓。 9 月份约有 694,000 套在建房屋，低于 2022 年底的约 736,000 套和 2021 年底的 750,500 套。上一次施工量如此之高是在 2006 年，当时约有 748,000 套单户住宅在建。大衰退前的房地产泡沫。

新的供应已经产生了效果。

截至 9 月份的一年里，全国 100 个最大城市中有 71 个城市的租金出现下降。 根据 Apartment List 的数据，这超过了 2020 年 6 月最近一次大幅下降，当时有 65 个城市出现同比下降。 2022年初，所有100个城市的租金均同比上涨。

Apartment List 在 10 月份的一份报告中表示，建筑施工是空置率上升的原因之一，再加上随着越来越多的公司将员工召回办公室，远程工作减少，这导致亚利桑那州等州“Zoom 城镇”的租房者减少，爱达荷州和内华达州。

最近租金大幅下降的其他地区也大多位于南部和西部，这些地区的建筑面积处于历史最高水平。 奥斯汀都市区下降了 6%； 俄勒冈州波特兰市下跌 5%； 截至9月份，亚特兰大、拉斯维加斯、奥兰多、菲尼克斯、盐湖城和旧金山的房价在过去一年中均下降了4%。

其中一些地区，如奥斯汀，平均租金刚刚开始小幅下降，但仍比几年前贵得多。 例如，迈阿密都市区的租金涨幅为 2020 年以来全美最大，达 40%。 根据 Apartment List 的数据，佛罗里达州奥兰多的房价同期上涨了 32%。

过去六个月，每个城市的租金仅下降了 1%。

南佛罗里达州地区规划委员会经济发展和研究主任兰迪·德沙佐 (Randy Deshazo) 表示：“近期住房供应的增长有助于降低租金价格和住房成本，尽管我对租金下降 1% 的幅度持谨慎态度。” 他说，该地区的房价飙升尤其令人痛苦，因为就住房成本与收入而言的负担能力， 是全国最差的。

在东北部和中西部的一些地区，建筑热潮并不那么强劲，但截至 9 月份的过去六个月里，租金持续上涨。 例如，罗德岛州普罗维登斯的租金上涨了 7%。 同期，波士顿、纽约市和康涅狄格州哈特福德的增幅为 5%。

许多专家将全国住房短缺归咎于高租金，但对该国住房短缺的估计各不相同。 房利美 去年估计大城市地区的住房数量太少了 440 万套， 房地产经纪人网 今年的短缺量为 230 万台。 根据美国人口普查局的数据，2022 年将竣工约 140 万套，这是自 2007 年以来的最高水平，2023 年至 8 月还有近 947,000 套竣工 民意调查。

2022 年中至 2023 年 8 月发放的许可证表明，犹他州、爱达荷州、佛罗里达州、德克萨斯州、南达科他州、北卡罗来纳州、哥伦比亚特区、南卡罗来纳州、亚利桑那州、田纳西州、佐治亚州和科罗拉多州的住房数量可能会大幅增加。

根据 Stateline 的分析，这些州的住房存量增长可能比 2022 年中期最新的人口普查预测增长约 2%。

在全国范围内，2023 年发放的许可证数量与 2021 年底和 2022 年初的峰值相比有所下降，尽管一些州的许可证数量仍然很高。 哈佛大学住房研究联合中心的赫尔曼表示，这是大多数分析师预计最近的快速建设速度会有所放缓的原因之一。

南达科他州的建筑许可数量从 2020 年激增 48% 到 2022 年增长 24.8% 有所回落。今年第二季度下降了 37%。

即便如此，南达科他州是 2022 年中期至 2023 年 8 月期间新建建筑许可率最高的州之一——超过现有单元的 2%，或者说，如果全部建成的话，将有近 9,000 套新住房单元。

南达科他州阿伯丁北方州立大学经济学助理教授亚伦·绍尔（Aaron Scholl）表示，最初的大流行热潮“可能是由于更多的在家工作选择以及对南达科他州拥有丰富空间和土地的需求增加所致” ，谁曾从事过 达科他研究所九月份的房地产报告。

绍尔表示，最近的下滑可能表明该州房地产市场停滞，最终导致整个经济停滞。

“建筑许可往往不仅是房地产市场需求的领先指标，也是整体经济格局的领先指标，”绍尔说。 “随着房地产市场降温，我预计经济也会如此。”

（编辑：本文已更新，包含美国人口普查局 10 月 18 日发布的新信息。）