圣皮特历史：中央广场如何从沼泽发展到购物中心再到如今的发展

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现在的感觉开始很像 1950 年。过去几个月里，圣彼得堡前中央广场地区提出的大型房地产交易和开发项目的数量让人想起当时该地区发生的乐观情绪和投机行为。二战后几年的城市。

70年前发生的事情是一个充满希望和信心的故事，但也是一个错失良机的故事。 在 20 世纪 50 年代的郊区、购物中心和道路建设的推动下，人口增长和随后城市向西扩张，最终成为市中心的丧钟。

如今，这盘磁带正在倒带，中央广场地区拟议的新开发项目将吸引新居民 更近 在新的公共交通和微型交通选择的帮助和怂恿下，他们前往市中心的费用超出了他们的承受能力。 如果你把目标放在圣彼得堡市上空，靶心几乎正好位于中央广场位置的上方，中央广场是一个为识别特定购物中心而创建的名称，但后来被移植到整个区域。

中央大街和第 34 街曾经是一个巨大的池塘

在这张 1957 年的航拍照片中，鹅塘的大部分地区仍未开发。 照片来源：罗伯特·格雷伯收藏、南佛罗里达大学特别收藏

在购物中心成为开发商眼中的闪光之前，今天的中央大道和第 34 街（或 19 号高速公路）的十字路口是一片肥沃的淤泥地，被称为“鹅池”。 鹅塘横跨第五大道南北、第 31 街和第 34 街之间，被指责为沼泽、贫瘠的荒地，当然是一种滋扰。

人们常常称赞它是重要的天然排水地和经济引擎，能够生产丰富的水果和蔬菜，“西瓜大得人都搬不动”。 其肥沃的土壤富含养分，有时会引起火灾，但由于海拔较低，在雨季，洪水经常使中央大街无法通过鹅池。

随着城市的开发向西转移，这带来了一个特殊的问题，当有轨电车无法继续前往帕萨迪纳和海滩时，房地产销售人员受到了阻碍。 最雄心勃勃的开发商沃尔特·富勒(Walter Fuller)并没有被吓倒，他在鹅塘边缘停泊了划艇，将潜在买家运送到另一边等候的电车上。

多年来，鹅塘主要由居住在城市其他地区的“卡车农民”使用，他们开车来耕种土地并用卡车运送农产品。 许多日裔美国农民在鹅塘的土地上耕作，甚至在第二次世界大战期间仍然坚持不懈，当时人们的怀疑如此强烈，以至于他们的许多工具因担心被武器化而被没收。

但随着这座城市在二战后开始蓬勃发展，空调和滴滴涕使佛罗里达州成为一个更加宜居的地方，开发商开始在该市尚未开发的地区投机性地建造房屋。 市中心及其大部分邻近街区都是在 1910 年代和 1920 年代开发的，甚至博卡谢加湾沿岸的一些西部街区也在那时蓬勃发展。

但当 1926 年繁荣破灭时，城市的建设陷入停滞，圣彼得堡市中心也没有出现太大的发展。 直到第二次世界大战结束后，阳光城才重新开始任何认真的开发，无论是住宅还是商业。 但当它发生时，它就轰动一时了。 20 世纪 50 年代，圣彼得堡建造了约 47,000 栋新房屋。

二战后的繁荣见证了圣彼得堡的重新想象

中央广场位于中央大道和新 19 号高速公路（第 34 街）的十字路口。

在战后的繁荣时期，即使是低洼、被洪水淹没的沼泽地也被证明不是一个障碍，开发商完善了疏浚填土的概念，以创造新的土地来建造房屋，这让一个崭露头角的人感到震惊环保运动。 这 圣彼得堡时报 引发了对“从水中创造土地”的批评，理由是沿皮内拉斯海岸线建造手指岛对渔业和海草床造成了破坏，并且一度原始的博卡谢加湾变得浑浊。 尽管反对声不断增加，诉讼迫在眉睫，疏浚填土的做法仍在整个城市继续进行，开发商的目标是在鹅池中使用它。

填满池塘的动力出现在 1949 年和 1950 年，当时 19 号高速公路和阳光高架桥的长期梦想显然即将成为现实。 随着新高速公路（最终将从宾夕法尼亚州延伸到佛罗里达州）将沿着 34 街铺设，并且桥梁计划通过布雷登顿将皮内拉斯半岛连接到佛罗里达州南部，预期的交通流量增加为建设商业发展的最新时尚：购物中心。

1951 年，以 Lowell Fyvolent 为代表的一个房地产集团购买了中央大道沿线、第 34 街和第 31 街之间的四个街区，并开始计划填平土地并招募商业租户。 他们的投资只是市中心企业一场必败之战的矛尖。

即使在 1952 年，我们也无法获得足够的 Publix

中央广场于1952年开业

新命名的中央广场于 1952 年揭晓了其第一批租户的身份：Publix、A&P、McCrory's 和 Liggett's Drugstore 将为新来的居民提供商品和服务，这些居民购买了该市正在建造的数千套新住宅（1952 年） 20 世纪 50 年代仍然是圣彼得堡历史上最繁忙的住宅建设十年。）

开发商最初计划提供 750 个停车位来容纳所有顾客，但到 1952 年 11 月中央广场开业时，停车位已扩大到 2,500 个。 巨大的混凝土地块在新购物中心的前后延伸，报纸上大量宣传了这一便利设施，这是对购物者在参观市中心商家时遇到的停车问题的不那么微妙的评论。

那些市中心的商人，包括著名的“世界上最不寻常的药店”韦伯城的韦伯医生，竭尽全力应对迫在眉睫的威胁。 韦伯博士甚至抗议允许建造购物中心的分区。 唉，这股浪潮是无法阻挡的。

1952 年 11 月中央广场开业当天，大约有 30,000 到 50,000 名顾客光临。随后，一家源自迈阿密的颇受欢迎的犹太熟食店 Wolfie's Delicatessen 也开业了。 汽车的涌入吸引了 Firestone 和 Rayco Upholstery 等以汽车为导向的企业（至今仍在营业，其经典招牌位于中央大道 3121 号）。

中央广场的生意非常好，开发商买下了中央大道上的几个街区，建造了“北广场”，并于 1957 年开业前更名为中央广场购物中心。由著名建筑师莫里斯·拉皮德斯（Morris Lapidus）（枫丹白露广场的设计者）设计。和迈阿密的 Eden Roc 酒店，以及圣彼得堡的 Temple Beth El)，本例中的“购物中心”是两栋建筑之间的有顶人行道。 （这些建筑于 2020 年为 Octoplasma 公司进行了大规模改造，最近以 1330 万美元的价格出售。）

虽然中央大道两侧都在快速发展，但鹅池的很大一部分仍未开发，由皮尼拉斯县学校董事会掌握。 学校董事会拥有 55 英亩的鹅池，他们在 20 世纪 40 年代中期购买了这片土地，打算建造一所新的高中，以容纳该市不断增长的学生人数。 当房地产价格开始飙升时，他们开始与渴望获得毗邻成功的中央广场的大片土地的开发商调情。

中央广场在购物中心前后设有 2,500 个停车位，如这张 1957 年的新闻照片所示

随后发生了一场重大的社区辩论。 沃尔特·富勒 (Walter Fuller) 是一位传奇人物，在圣彼得堡的历史上扮演过许多角色——房地产开发商、州议员、历史学家，以及 20 世纪 50 年代中期的城市规划委员会成员——他认为，因为学校董事会是一个公共组织，他们有道德义务确保宝贵的土地用于社区目的。

他得到了以下人士的支持 圣彼得堡时报，他游说学校董事会将土地出售给市政府，用作中央公园或公民礼堂。 这 时代 强烈辩称，学校董事会否则就浪费了帮助该市进行智能城市规划的宝贵机会。

沃尔特·富勒和 圣彼得堡时报 让人想起更早的将鹅池变成公园的提议。 这项 1923 年的计划是由约翰·诺伦 (John Nolen) 制定的，他是历史上最伟大的城市规划师之一（现在被认为是新城市主义之父），他对圣彼得堡市的早期设计因忽视该市严格的种族隔离习俗而被否决。

与诺伦的计划一样，对鹅塘剩余土地的希望也化为泡影。 1955 年，学校董事会将其 55 英亩土地中的 50 英亩出售给私人开发商，其余 5 英亩出售给美国邮政局。 他们的净销售额为 802,000 美元，相当于 10 年前 55,000 美元的投资回报率为 1,400%。

1957 年，第一大道北和第 31 街的拐角处开设了一家邮局，至今仍保留在那里。 1959 年，蒙哥马利沃德百货公司在邮局西边开业，就在今天沃尔玛超级中心所在地。 多年来，其他开发项目不断发展，包括第五大道广场公寓、莫里森自助餐厅和豪生酒店等。 很明显：鹅塘保留自然景观甚至社区市政中心的希望已经破灭。

中央广场到美国下一个伟大的爱情事件——购物中心

中央广场购物中心由著名建筑师莫里斯·拉皮德斯 (Morris Lapidus) 设计，于 1959 年开业，以停车场和商店之间的交通为特色。

多年来，中央广场仍然是该市重要的购物目的地，不断吸引顾客甚至企业本身离开市中心。 许多中央广场的企业，如麦克罗里和勒纳，几十年前就在市中心开设了第一家圣皮特商店，但最终因为中央广场商店的销售额超过了市中心而关闭了它们。

具有讽刺意味的是，中央广场很快就被另一种零售趋势所掩盖：购物中心。 泰隆广场购物中心 (Tyrone Square Mall) 于 1972 年开业，就像二十年前中央广场 (Central Plaza) 对市中心所做的那样，顾客和企业开始慢慢从中央广场 (Central Plaza) 流向空调购物中心。

到了 20 世纪 80 年代，中央广场的许多主要商店都关门了。 蒙哥马利沃德 (Montgomery Ward) 于 1992 年关门。Price Cutter 和 Family Dollar 等折扣零售商入驻。2008 年，前中央广场购物中心 (Central Plaza Mall) 开设了一家 Goodwill Store。该地区开始以破旧、破旧、甚至是彻头彻尾的危险而闻名。

另一次变革发生在 2001 年，当时的城市领导人，包括前市长兰迪·威丁 (Randy Wedding) 帮助大圣彼得堡基督教青年会 (YMCA) 搬出了他们宏伟但过时的建筑。位于圣彼得堡市中心的建筑，原来是中央广场及其后面的停车场。 2002 年，PSTA 在中央大道 3180 号开设了大中央巴士总站， 正面 曾经有中央广场的停车场。

如今，第 34 街和中央大道交叉口周围的地区再次开发的时机已经成熟。 该地区约40%的面积是地面停车场。 它既位于社区重建区，又位于城市机遇区，毗邻蓬勃发展的市中心，再次吸引了开发商的目光。

YMCA 位于原 1952 年中央广场购物中心所在地，最近宣布计划与当地开发商 Blake Investment Partners 和 Eastman Equity 合作，重新开发其 11.5 英亩的场地。 Blake 和 Eastman 最近还宣布购买中央大道以北中央大道 3365 号的前中央广场购物中心 (Central Plaza Mall) 地产。 他们提议在该地点建造一座七层建筑，底层是零售店，楼上是公寓。

该房产的走势尤其显示了中央广场房地产价值的剧烈波动。 1947 年，鹅池 (Goose Pond) 一家植物苗圃的所有者麦卡琴 (McCutcheon) 家族以 6,000 美元的价格购买了该地点的三块土地。 1953 年，他们以 25 万美元的价格将其中两块土地卖给了中央广场购物中心的开发商，价值增加了​​大约 4,000%（甚至没有出售整个原始土地；他们又保留了该房产的东部部分数十年。 ) 整个 20 世纪 70 年代和 80 年代，随着中央广场的衰落，土地的价值也随之下降。 它于 1993 年以 25 万美元的价格售出，与 40 年前的售价相同。

整个 2000 年代，该房产多次易手，每次价值都有适度增长。 此次最新出售的价值较 2014 年上次交易增加了近 100%。总而言之，根据通货膨胀调整数字，该土地的价值自 1947 年以来已增加了约 16,000%。对于无用的沼泽地来说，这已经不错了。

中环广场再度焕发活力

Blake/Eastman 正在开发的两个开发项目之间的其他土地最近也易手，紧邻大中央巴士站以西的购物广场将于 2021 年以 510 万美元的价格出售。 在公交车站的另一侧，Gallery 3100 公寓最近竣工，利用了劳动力住房密度奖金，允许建造 122 个单位，而不是 105 个单位的基本密度津贴。

中央广场购物中心的 YMCA 项目和 Blake/Eastman 项目很可能会利用类似的奖金，并且所有项目都可能因位于机会区和社区重建区而获得税收优惠。

前鹅塘/中央广场土地再次处于转型变革的边缘。 随着市中心经历了一场引人注目的复兴，部分原因是来自其他州的富裕移民的推动，当地工薪阶层对经济适用住房的需求已经出现。 随着踏板车和电动自行车等微型交通选择的增加，以及靠近新的 Sunrunner 快速公交线路和大中央巴士站，前中央广场地区开发项目的居民将可以轻松前往市中心和市中心的便利设施。 Sunrunner 线沿线的其他街区，如中央车站和边缘区。

前中央广场地区的前景和潜力令人兴奋。 尽管这座城市早已失去了维护鹅塘的自然排水和肥沃土地（以及它可能成为的任何公园或市政设施）的机会，但也许这些新的开发项目可以消除所创建的数英亩停车场的主要问题20世纪50年代。 不管情况如何，下一阶段的开发将延续这个曾经被简称为“鹅塘”的小镇的长期发展和转型历史。

本文从档案报纸和二手资源中获取材料，其中最著名的是乔恩·威尔逊 (Jon Wilson) 精心研究的著作《圣彼得堡的黄金时代：阳光之城的战后繁荣》。

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