房地产市场发生巨大转变：“极具破坏性”

专家表示，最近关于房地产经纪人如何收取佣金的规则变化将扰乱房地产市场，这可能有助于降低买家的购房成本，帮助卖家节省现金，并降低房屋产生的费用销售额达数十亿美元。

周五，拥有超过 150 万会员的全国房地产经纪人协会 (NAR) 就索赔案件达成和解。该组织采用了一个缺乏透明度的系统 房屋销售交易中的佣金是如何构成的，据称这反过来又给卖家带来了高额费用。

NAR 否认有任何不当行为，但同意支付超过 4 亿美元 在接下来的四年内结束这些案件。 该组织还表示，将改变房地产经纪人收取房屋销售佣金的规则。

这一转变可能会在今年夏天生效，这意味着卖家不能再宣传他们将向买家经纪人支付的费用——通常是经纪人之间分摊的销售价格的 6% 左右。 这表明买家和卖家都可以协商费用并在房屋买卖过程中节省大量费用。

如果没有卖方保证的佣金，房地产经纪人可能会面临竞争更加激烈的行业，并且可能被迫在购房过程中更加努力地证明自己的价值。

波士顿房地产经纪人萨阿德·穆尼尔 (Saad Munir) 表示：“我认为这会赶走很多经纪人。” 新闻周刊。 “主要原因是我认为为了让代理商能够在这种环境中取得成功，他们真的需要对自己的价值主张有一个非常好的了解。”

数字抵押贷款公司 Better.com 首席执行官维沙尔·加格 (Vishal Garg) 表示，佣金业务每年为美国代理商创造约 1000 亿美元的收入，这些费用可能会减少一半。

“这可能需要几年的时间，但我认为这会下降，”他告诉 新闻周刊。 “如果你考虑一个总收入可能从 1000 亿美元增长到 500 亿美元的行业，那将会带来很大的变化。”

对买家意味着什么

Coffey Modica 合伙人房地产律师 Maria D’Avanzo 表示，佣金规则的变化意味着买家在购房成本方面将更加透明。 和解后，买家将获得权力，因为代理商可能不再像过去那样根据房屋销售的百分比获得报酬。

达万佐说：“买家经纪人会引导买家购买价格更高的房屋，因为他们的报酬是根据房屋价值的一定百分比来获得的，因此减少了引导。”

买家协商费用的能力可能会导致代理商收取固定费用，从长远来看，可以节省买家在购房时的成交成本。

“我认为我们将更多地转向固定费用类型的安排，就像成交中的其他参与者一样——这意味着评估师、测量师、律师、产权保险公司，”她说。 “如果买家不支付这 6% 佣金的一半，那么价格会更便宜。”

买家可能会失去代理商提供的一些专业知识，但减少对买家的依赖可能会带来节省，这可能会导致他们在从代理商那里获得的服务方面有更多的选择性。

“所以，如果你考虑一下价值 40 万美元的房子，消费者会说，‘好吧，我真的愿意花 12,000 美元支付 3% 的买家代理费吗？我自己能做多少工作？’ 12,000 美元相当于一辆二手车的价格，”Garg 说。

买家可以挑选他们想要从代理商那里获得的服务，并协商适合他们所获得的服务的费用。

“最重要的是，作为买家，我想确保我正在与一家物有所值的经纪人合作，”穆尼尔（Munir）告诉他，他自己过去也曾是房产买家。 新闻周刊。 “作为买家，只需真正了解我的经纪人的价值主张是什么。”

达万佐说，最终，它让买家有机会从代理商那里挑选他们想要的东西。

“也许有一份点菜菜单，对吧？如果你想让我带你到家里，四处走走，让你进去，也许这就是一个价格，”她说。 “如果我还要找你的工程师或检查员来进行检查，那就是另一个价格。即使按照这个公式，我认为买家最终支付的费用也将低于他们支付 3% 左右的费用。购买价格。”

对卖家意味着什么

当前市场上的卖家倾向于以固定的佣金费用列出房屋。 通常，他们会支付支付给买方代理人的款项。 新规则可以赋予卖家在愿意向买家经纪人支付多少钱方面的谈判能力。 目前卖家向代理商支付的 6% 的费用可能会过时，并可能导致他们从房屋销售中获得更多收入。

“对于卖家来说，这意味着他们的成本可能会降低，”穆尼尔说。 “假设价格保持不变，他们可以保留更多收益。”

加格说，在竞争激烈的房地产市场中，新规则旨在为卖家在出售房屋时提供更大的灵活性。

“如果我要卖掉我的房子，那么我知道我的房子是一栋很棒的房子，它会得到 15 个报价，我可能会说我只会向买家经纪人支付 1%，而不是通常的 3%，”他说。 “所以我认为将会发生的事情是——考虑到我们这个国家，住房供应短缺，房地产市场竞争非常激烈——你会看到买家代理佣金大幅下降。”

展望未来，新规则将使卖家处于更有利的地位，尤其是在需求高于供应的火爆房地产市场。

“卖家将在他们的经纪人方面占据上风，”达万佐说。 “房子可能会自行出售。”

专家表示，房地产市场预期的转变不太可能有助于降低房价。 经济因素（例如房屋库存和抵押贷款利率）可能会影响购房的成本。 经纪人佣金的变化将有助于降低购房成本。

加格说：“房屋将变得更加便宜，因为基本上消费者和卖家将能够支付更少的佣金。”

对于房地产经纪人来说，这些变化意义重大， NAR 承认 上周，他表示规则的转变是有代价的，但这是值得的。

达万佐说：“这将对这个行业产生很大的颠覆性，因为多年来一直如此。” “买家和卖家从购买价格中支付百分之六的佣金……如果这不再是商业模式，它将对房地产经纪人的运作方式造成很大的破坏。”