被拒之美国房地产市场之外？以下是在此期间如何“复仇”的方法

您是否对飞涨的房价和居高不下的抵押贷款利率感到恼火？您是否对住房供应不足和为找到一个体面的住所而必须进行的激烈竞价感到厌恶？

如果您想要报复，那就购买抵押贷款支持证券。

不，投资这些鲜为人知的金融工具不会直接降低高昂的住房成本。但它将使您从住房机会中获益，而这一机会一直被债券专家对美联储的执着所隐藏。

我主要写股票，但便宜就是便宜。如果你正在获取退休现金流或只是渴望较低的波动性，那么将债券与股票混合可能会有所帮助。

是的，你可以购买国债——如果利率下降，可以购买期限较长的国债；如果你认为利率会上升，可以购买期限较短的国债。或者购买收益率较高、与经济增长挂钩的公司债券。或者购买高收益公司债券（又称“垃圾”债券），偶尔获得类似股票的回报。

但要想真正打动亲朋好友，就得研究抵押贷款支持证券。抵押贷款支持证券因质量低劣而饱受诟病，这些证券在 2008 年金融危机中扮演了重要角色。但这不是问题。相反，我们来看看房利美和房地美支持的抵押贷款支持证券。在 2008 年救助之后，这些债券得到了美国政府的支持。质量堪比国债！那么，机会在哪里呢？

通常情况下，机构 MBS 的表现就像美国国债的悲哀表亲。随着美国国债价格上涨，类似期限的机构 MBS 价格通常涨幅较小。当美国国债下跌时，MBS 通常跌幅更大（在交易术语中，这称为“负凸性”——谷歌一下，很有趣）。

原因何在？因为从历史上看，人们会搬家或再融资，提前偿还贷款。

现在还不行。如今住房市场让你感到沮丧的一切，都为机构支持的 MBS 创造了一个最佳点。7% 的抵押贷款利率令人恼火，这意味着几乎没有人再融资。他们为什么要再融资呢？大多数房主享受的旧利率远低于今天的利率。这对 MBS 来说是个好消息：这意味着再融资对 MBS 收益率的推拉作用更小。

债券价格和收益率呈反比。当长期利率下降时，现有的高利率债券看起来更有吸引力，因此其价格上涨更多。虽然美联储降息的传言不绝于耳，但这些传言都是关于短期利率的。自由市场决定长期利率。市场预先定价所有广泛讨论的话题。长期国债收益率不应因美联储降息而大幅下跌，因为这是预期之中的。

从历史上看，抵押贷款利率相对于国债收益率而言相当高。这种情况不会持续下去。抵押贷款利率的最佳水平接近 20 年期或 30 年期国债收益率。但最近简单的波动性推动了抵押贷款利率的上涨。随着这种情况的逆转和长期利率的下降（以及债券价格的上涨），机构 MBS 价格应该会进一步上涨，从而提高您的总回报。

如何实现这一点？很简单：ETF。

VMBS 和 SPMB 是符合机构 MBS 要求的几只股票中的两只。您可以以极低的成本（甚至零成本）快速交易这些股票。

想要通过个人债券自己做吗？别这么做。对于散户投资者来说，债券加价和内含交易成本可能高得惊人。个人 MBS 不容易小额买卖。随着年限的增加和更多基础抵押贷款本金的偿还，流动性可能会恶化。最终，你的头寸可能会太小而无法出售。

正确管理机构 MBS 需要频繁重新平衡以重新投资返还的本金。交易成本更高，定价更差！经纪人会吞噬你太多的回报。

ETF 解决了所有这些问题，像机构一样进行买卖，为您提供更好的定价和更低的交易成本。当然，请查看招股说明书。但这些通常将费用保持在超低水平——为您带来更多回报。它们还使您的投资多样化，并具有多种到期期限。您不会过度暴露于长期或短期期限（这会集中风险并忽略机会）。您将获得平衡。

所以，是的，高抵押贷款利率让潜在购房者感到沮丧。但这种焦虑也为你隐藏着机会。

肯·费舍尔 (Ken Fisher) 是费舍尔投资 (Fisher Investments) 的创始人兼执行主席，曾四次荣登《纽约时报》畅销书排行榜，并在全球 21 个国家担任专栏作家。