里奥格兰德河谷零售市场不乏民族品牌的需求

兰迪·萨默斯， 副总裁， CCIM、每千次展示费用、 戴维斯股权房地产

“你们都来吧”是向德克萨斯州里奥格兰德河谷 (RGV) 地区的开发商、零售商、特许经营商、快餐店、企业和制造商发送的信息，而所有这些用户似乎都在响应这一号召。

尽管劳动力和供应受到限制，而且成本不断上涨，但当地经济似乎正在全力以赴。 统计上组成 RGV 的四个县——伊达尔戈县、卡梅伦县、斯塔尔县和威拉西县——合计产生了超过 140 万的地区人口和超过 485,000 人的劳动力人口。

尽管 COVID-19 继续对劳动力产生持久影响，但小企业管理局报告称，为 14 个县提供服务的下里奥格兰德河谷区已批准了 44,471 笔薪资保护计划 (PPP) 贷款，总额达 24 亿美元。 其中，71% 是向 RGV 四个县提供的贷款，占总金额的 59%，即 14 亿美元。

这是注入当地经济的一笔相当大的资金，还不包括通过《美国救援计划法案》中的餐厅振兴基金向餐厅提供的 6,460 万美元补助金。

德克萨斯州审计办公室提供的年初至今的销售税收入显示，伊达尔戈县增长了 19.3%； 卡梅伦为 12.5%； 斯塔尔为 12.2%； 威拉西的支持率为 8%。

该地区目前正在经历住房（细分开发和多户型项目）的巨大增长，以及对零售、工业和医疗设施的需求。

Burlington、Hobby Lobby、Five Below、dd's DISCOUNTS、Ross Dress for Less、Rack Room Shoes、My Melrose、Dollar General 和 Dollar Tree 等零售商都在 RGV 中添加了站点。

谁还在家吃饭呢？ 荷兰兄弟咖啡、星巴克、Crumbl Cookies、Build-A-Burger、Shipleys、Sonic、Chick-fil-A、Jack in the Box、汉堡王、Denny's、On the Border、Buffalo Wild Wings、Wingstop、Cold Stone Creamery、 What-a-Burger、Little Caesar's 和 Pizza Hut 也都在添加网站。 这不包括所有开设面包店、炸玉米饼小屋、烧烤餐厅、美味汉堡概念店和其他餐馆的企业家。

Stripes 和 Circle-K 也不被排除在外，因为他们正在整个 RGV 建设六个新站点。 我们不要忘记娱乐。 拿起你的爆米花和汽水； 喜满客已经购买了一些土地，并将在未来建造屏幕，以满足不断增长的人口和大屏幕电影观众的需求。

具体表现

该地区的县城斯塔尔县正在经历超过 2000 万美元的全国零售商和特许经营新开发。 Troy Bathmam、Jim Gissler 和 St. Ives Realty Inc. 领导了这些开发工作，最终将涵盖超过 95 英亩的零售和工业开发，以及仓储和冷藏设施的总体规划。 所有这些新开发项目只会在 2021 年为斯塔尔县带来超过 670 万美元的销售税。

在伊达尔戈县，Mission 看到了人们对单户、多户和总体规划社区住宅开发的浓厚兴趣，未来 24 个月内将有 900 多个住宅地块和 1,000 套公寓投入使用。 该县的零售和服务业也出现了增长。 一条穿过墨西哥到达安萨尔杜阿斯大桥的新农产品路线增加了人们对冷藏和仓储的兴趣。

在唐娜，Merit Commercial Real Estate 正在建设超过 250,000 平方英尺的零售和餐厅空间，该项目的 50% 已完工并全部入住。

在过去 12 个月里，Weslaco 见证了四个新的零售开发项目的拔地而起，并且全部都很快被出租。 原棕榈广场建于 20 世纪 70 年代，现已被 CBG Commercial Real Estate 夷为平地，新的零售店、酒店和餐厅很快将占据这片占地 15 英亩以上的土地。

由 Craig Garansuay 领导的 Corporate Asset Partners 也已开始建设占地 10 英亩的零售开发项目 The Shops at North Bridge。 Weslaco 有超过 250 英亩的单户住宅和多户住宅开发项目，将向市场推出 688 个地块。

Weslaco EDC 还拥有超过 100 英亩的土地正在开发中，作为该市场的第二个工业园区。 韦斯拉科 (Weslaco) 因其 RGV 的中心位置而迅速成为工业和配送需求的热点。

卡梅伦县也正在经历前所未有的增长。 德克萨斯州哈林根 2021 年在建的新建筑项目价值超过 1.2 亿美元，其中单户和多户建筑占其中的 72%。 哈林根目前拥有超过 680 万平方英尺的零售空间，便利店、汽车商店、餐馆和体育用品零售商推动了这一需求。

随着 SpaceX 的不断扩张，布朗斯维尔的仓库和制造需求不断增加。 仅 SpaceX 就在布朗斯维尔/南帕德里岛机场开发的航空航天园区租用了超过 100,000 平方英尺的面积。

仓库和工业空间的投机性开发正在转化为强劲的预租率。 仅 2021 年 12 月，租赁面积就超过 600,000 平方英尺。 超过 250,000 平方英尺的新产品正在开发中，一些制造商正在建造自己的设施。

最后的想法

过去几十年来，RGV 受益于持续稳定的增长。 该地区拥有充足的开发土地、负担得起的劳动力和低廉的生活成本。

在大多数情况下，市政当局都与开发商合作，为他们的城市带来发展。 经济增长和外部开发资金的涌入极大地提高了房地产价值，评估区正在为未来几周将迎来的房地产价值抗议活动做好准备。

利率将会上升，随着通货膨胀和供应链问题的持续存在，发展肯定会开始放缓。 但在经济增长方面，RGV 始终优于全国平均水平。 这个周期应该也不例外。

— 本文最初发表于 2022 年 5 月号 德克萨斯州房地产业务 杂志。