“交易、债务、然后股权”：这些 23 岁的年轻人如何通过这种房地产策略赚取 2500 万美元

23 岁的科迪·戴维斯 (Cody Davis) 和他的商业伙伴克里斯蒂安·奥斯古德 (Christian Osgood) 在德克萨斯州和华盛顿州拥有约 180 套公寓，他们利用债务在四年内创造了价值 2500 万美元的房地产投资组合。 他们现在每月的总收入接近 30 万美元。

他们还购买了一个名为罗宾汉（Robinhood）的度假村，俯瞰华盛顿的胡德运河。 这个拥有 90 年历史的度假村占地 12 英亩，拥有 18 间小屋、美丽的海滨以及大量举办活动的空间。 他们希望到 2025 年从度假村带来 100 万美元的收入。

在 UpFlip 的 YouTube 上 播客这对充满活力的二人组表示，他们遵循交易、债务和股权原则，其中构建房地产交易是最关键的部分，而融资是最容易的部分。

他们利用卖方融资策略，即买方通过直接与卖方而不是传统银行签署抵押贷款来购买房产的协议。 由于卖方处理抵押贷款流程，买方可以最大限度地减少成交成本和时间，并获得灵活的债务条款。

科迪说，卖方融资是您承诺随着时间的推移支付的期票。 承诺与支持它的内容一样有效，因此对房产有一份信托契约，表明卖方相信您会付款。 如果你不这样做，他们可以收回头衔。

卖方资助的交易大多发生在双方之间存在信任的情况下，如果贷方风险较高，他们必须知道您是一个优秀的经营者。 因此，在寻找交易时，两人试图了解潜在卖家如何建立业务，而不仅仅是购买房产，以便他们可以将这些做法应用于经营他们的房产。 这种方法有助于建立信任，是他们成功的基础。

科迪表示，结果是更多的交易、更低的首付以及更容易的交易。

他们是如何开始的？

四年前，19 岁的科迪开始投资房地产。他从大学辍学，身上只有 3,000 美元的积蓄。 21 岁时，他已经购买了 30 套公寓，但需要作为房地产经纪人赚更多的钱。

科迪回忆起最初的投资经历，他让卖家以超过 100 万美元的价格为 12 个“综合体”提供融资，剩下的 125,000 美元来自投资者，利率高达 12%。 随着时间的推移，他从导师那里学会了如何与律师合作达成符合商业模式的交易。 在此过程中，他了解到投资者关心他们投资的对象（债务或股权）、资金流向、支持资金的稳定性以及如何获得回报。

不久之后，他遇到了在房地产领域更有经验的克里斯蒂安·奥斯古德。 他完成了大学学业，并从事朝九晚五的工作。 后来，他在商业地产互联网公司CoStart Group找到了一份工作，并在那里工作了四年。 克里斯蒂安攒了足够的钱买了两套复式公寓，并且明白，如果他需要通过房地产扩大投资规模，他必须避免自掏腰包使用现金。 就在那时，他遇见了科迪。

接下来发生的事情又快又大。 Christian 通过卖方融资购买了 30 套房屋，并意识到用自己的钱，他在此期间只能购买四套房屋。

然后，他们合作并完成了第一笔价值超过 200 万美元的 38 套公寓的交易。 一年之内，他们拥有的公寓数量就达到了90套。 他们还将海滨度假村添加到了他们的投资组合中。 在他们合作的第一年，两人涉足华盛顿州摩西湖、伦顿和塔奇拉地区的房地产市场。 后来，他们的投资组合扩展到德克萨斯州的市场。

最大的挑战是什么？

思考最初的挑战，对 Christian 来说最困难的部分是他们在 2023 年底购买了几处房产，并在簿记方面遇到了困难。 他说，从“我有一套复式公寓和一份 W-2 工作单位到 55 个单位”需要适当的会计和及时的纳税。

科迪说，如果你的现金流受到影响，你可以学习自己记账。

然而，他们第一笔交易中最严重的挫折是“毒品”，主要来自几个不付钱的租户。 他们只能用时间、金钱和善意来克服它。 他们不得不进行一些驱逐，甚至尝试“现金换钥匙”策略。

科迪强调，如果你支付现金将他们带出房产，那么这些资金必须经过认证，可以在银行层面进行验证。 否则，一些粗暴的租客会说他们从未得到过报酬。

他们的指导原则和对再融资的看法是什么？

克里斯蒂安重申，只要交易存在不确定性，他们就会回归关注交易结构、确保债务和长期股权路线图的基本原则。

他补充说，每当你担心资金和机会，并让投资者准备好注资时，你总是从交易开始，永远不要违反这一原则。

虽然还有一个概念是通过房地产再融资而不是出售房地产来赚钱，但科迪认为，真正的钱来自持有房地产而不是过度杠杆化。 他说，虽然你可以再融资并提取现金，但你应该保留资金和交易，以随着时间的推移改善你的现金流。

“永远利用杠杆的人总是处于危险之中，”科迪补充道。 “拥有自己的东西的人”可以购买房地产并付清债务以赚取真正的钱，因为他们最大限度地减少了义务。

他们如何管理跨县和州的财产？

他们还共同创办了一家物业管理公司来监督跨地区的运营。 克里斯蒂安用一栋大楼换来了公司，并经营着这家公司。 他们专注于单个中心，以避免必须监督多个市场的十笔交易，这会变得混乱，人们自然会在簿记和财产维护方面变得马虎。

他们指出，大多数市场的物业管理成本在租金的8%-10%之间。 然而，科迪和克里斯蒂安可以降低他们拥有和管理的投资组合的价格。 例如，他们每月可以以 50-60 美元的价格管理一个单位。 如果他们咨询第三方，每单位的费用为 75-85 美元。

他们开始时的目标是什么？

科迪想帮助他的妈妈退休，克里斯蒂安也想为他的妻子做同样的事情。 他们在 11 个月内成功建立了业务，但需要购买 100 套出租公寓才能实现这些目标。

科迪的父母于 2008 年离婚。他的父亲能够很好地退休，科迪也希望她的母亲也能过上同样的生活，这样她就可以做自己想做的事，而不必去工作。

与此同时，克里斯蒂安的妻子是一名幼儿园老师。 他们有一个十年的退休目标，但大流行和她所受的伤使这个十年的目标变成了一年的目标，因为她不能很快去工作。 与此同时，他已经辞去工作去追求房地产。

人们对房地产最大的误解是什么？

房地产很复杂。 科迪说，房地产是一个简单的模型。 “人们拥有东西，然后将其出租给人们。他们将‘困难’与复杂混为一谈，”他解释道。 房地产可能很复杂且耗时，但很容易理解。

当他们进入房地产市场时，最令他们惊讶的是，每个人都破产了。 他们没有或持有任何钱。 他们还认为首先关注资本是一种落后的策略。 大多数人需要学习如何购买昂贵的房产，因为他们没有钱，但钱取决于交易。

你会选择一项从第一天起就通过长期固定利率债务产生现金流的交易。 他们表示，房地产融资中的交易部分最终决定了债务和股权条款，目标是以让您成为所有者的方式构建交易。

他们如何定位市场？

科迪说他喜欢玩大富翁。 他建议寻找市场、选择资产并购买该社区。 当您拥有所有邻近的房产时，您的现金流和利润就会找到更好的增长基础。

他们以 450 万美元买下了 Robinhood 度假村，并支付了 100 万美元的首付。 卖家在八年内持有一张价值 350 万美元的票据。 该房产的持续债务成本为每年 154,000 美元，但他们每月带来 100,000 美元的收入，尤其是在夏季。 在运营的第一年，他们通过加强营销以及从专门的商业模式转变为更多的活动场所，获得了 730,000 美元的收入。

科迪最初的错误是没有完成符合他标准的交易。 对于克里斯蒂安来说，朝九晚五的工作时间太长，而购买的东西太少。 他们的不情愿源于担心扩张太快。

两人认为“商住”物业（公寓）是最稳定的资产类别。 他们每年向自己支付 60,000 美元，并将剩余资金再投资于优化和升级资产以及拓展新市场。