买房已经占了很大一部分 美国梦。 然而，百万富翁作家拉米特·塞西 (Ramit Sethi) 表示，这些数字表明事实并非如此。 Netflix 节目《如何致富》的主持人认为，你可以通过出售房屋赚取利润，但仍然会因“虚拟成本”而亏损。
作为《纽约时报》畅销书《我会教你致富》的作者和相信数字的人，塞西在他的播客中强调，美国人最终为买房支付的费用比租房要高得多。
他强调说，我们“在购买房产时被欺骗了”，而真正的成本通常没有被考虑在内。 塞西说，我们被灌输了一个梦想，即我们将一个美国家庭描绘成“一个带有白色尖桩篱笆的单户住宅，两个孩子和一只狗……想想看”，并补充说这“不是偶然” …这个梦想从何而来？这个梦想是数十年营销的结果，”全国房地产经纪人协会 (NAR) 也发挥了作用。
当前的住房格局
美国平均房价为 495,100 美元 2023 年第二季度，全年保持稳定。 与此同时，一个 最近的 GoBankingrates 调查显示，近 50% 的美国人靠工资过活。 美国的平均月公寓价格在繁荣期间也有所上升，但稳定在 1,340 美元 2023 年 11 月。
塞西强调“买房者的疯狂 [valued] 花五倍或十倍的工资，支付 3% 的首付”，感觉他们可能正在购买美国梦。
环球大厦 报道 考虑到 2 月份租房胜于购房的美国十大大都市地区，购买首套房的平均每月成本几乎是租房的两倍，为 1,950 美元。
与此同时，关闭一套新房的成本比租一套要贵 60%，购房者每月的花费比租房多 1,027 美元。 这主要是由于通货膨胀加剧、房价高企和租金下降导致抵押贷款利率上升。 报告补充说，在奥斯汀，租房是最具成本效益的。
拥有房产的神话
对于关于拥有房子的神话，塞西直率而现实。 他简要地解释了四点：
房地产价格总是上涨
“你以为人们在 2008 年经济衰退后就明白了这一点，但有强大的力量在发挥作用，让你忘记这一点，比如 NAR 甚至政府，他们都鼓励你买房，”塞西说。
他继续说道：“在不透明的房地产领域，房东经常会打折你可以支付的月数，他们会降低利率……他们会做各种各样的事情来避免降低价格 [of a home]……维持买房总是这样的神话 [means value] 往上。”
由于疫情引发的单户租金热潮，美国平均房价从 2020 年第二季度的 374,500 美元飙升至 2022 年第二季度的 552,600 美元。 此后，价格已修正为 492,300 美元 2023 年第四季度 随着大流行的影响逐渐消失。 与任何可投资资产一样，房地产的价格波动取决于市场情绪和需求。
房子的价值每十年翻一番
塞蒂斯说，“这并不总是正确的……即使价格翻倍……大多数人都会忘记考虑虚拟成本”，这是“人们忘记的房子的所有成本”。
随着时间的推移，这些经常性的、经常性的成本会变成一大笔钱，当以高于您所支付的价格出售房产时，必须将其计入其中。 根据 Angi 2023 年度家庭支出状况调查 报告去年，美国平均家庭维护成本为 2,458 美元。 总体而言，2023 年房主在家庭服务上的平均支出为 13,667 美元，其中包括房屋装修和紧急费用。
塞西指出了诸如关闭成本、税收、财产保险、维护、修理等管理费用，甚至是“机会成本” [house] 首付款”以及如果您“将其简单地投资于标准普尔 500 指数基金”，您可以获得的金额。
您可以利用杠杆来增加资金
塞西说：“这在一定程度上是正确的，房主经常指出杠杆是一个关键的好处……但请记住这一点……杠杆在上涨和下跌时都起作用。”
他解释说，如果你的房子下跌 10%，“你不仅会损失 10% 的资产，事实上，你可能会破产”，并补充说，重要的是要记住，杠杆可以对你有利，也可以对你不利。 。
从年度应税收入中扣除抵押贷款利息支付
塞西说，大多数人忘记了他们正在存钱，而这些钱通常是他们永远不会花的。
“你不会花一美元来节省一毛钱，”他说。 关于税收减免，Sethi指出，符合可扣除利息的最高抵押贷款本金金额降低至 750,000 美元 2017 年，这一数字从之前的 100 万美元增至 2017 年，并且一直保持不变。
他坚信，大多数人不知道哪些税收减免适用于他们的住房情况，而且对于不同的房主来说，减税也有很大差异。
从拥有转向租赁
值得注意的是，2008 年经济衰退后，美国的住房拥有率有所下降，低于 25 年平均水平。 65.7%，2023 年第四季度。千禧一代作为购房者中最大的一部分，正在塑造新十年的美国房地产市场，并且越来越多的人表示他们计划 永久出租。
他们的住房优先事项、偏好和相应的成本与前几代人不同。 千禧一代寻求 流动性、较低的财务责任、物质财富的经验以及搬迁的自由。 他们通常避免与有约束力的抵押贷款挂钩。
塞西说：“在很多很多城市，你为拥有一套房子所支付的金额比你为同等房子支付的租金要高得多，特别是在你考虑到所有的虚拟成本之后……高成本-像纽约、洛杉矶、旧金山这样的生活城市……买房可能比租房贵得多。” 他补充说，相反，我会租房并向房东发短信来解决任何问题。
房地产作为投资
Sethi 还解决了购买房产然后出租以获得被动租金收入的问题。 他相信这可行，但投资者必须“真正”了解他们的数字。
塞西说：“超过一半的人 [in financial trouble] 给我写信的人是因为以下两件事之一：他们的住房成本或他们在汽车上的花费。 因此，买房首先应该被视为购买，是非常昂贵的购买，其次才是投资。”
他继续解释说，这主要有两个原因。 首先是风险问题。 Sethi 问道：“如果你的房子是你最大的投资，你的投资组合有多多元化？如果你每月支付 2,000 美元的抵押贷款，你是否会在其他地方投资 6,000 美元来平衡风险？”
其次，塞西援引耶鲁大学经济学家罗伯特·席勒的话说，房地产为个人投资者提供的回报平平，席勒发现，从 1915 年到 2015 年，房价平均仅“每年增长 0.6%”。
买房什么时候对你有用？
塞西表示，无论如何，有一天他会买一套房子，这将是一个“糟糕的财务决定”。 他主要反对做出糟糕的财务决策，以及简单地跟随其他人在做的事情而不“计算数字”。
他列出了在考虑买房时必须问自己的几个问题：
- 首先是您是否会在该房产中居住超过 10 年。 塞西说，就像汽车在购买和驾驶时就会失去价值一样，房屋在购买时也会损失数万美元。 因此，为了获得良好的财务成果，应将房主的成本分摊到长期（例如十年），他补充道。
- 其次，他探讨了大多数人是否有可能将每月住房成本控制在总收入的 28% 以下，并指出 28% 历来对房主来说效果很好。 任何更高的值都会增加您的风险敞口并限制自由现金流。
- Sethi 讨论了房主是否已存够 20% 的首付。 他并没有说你一次性存入 20%，而是强调了更多的储蓄如何为不可预见的成本创造缓冲，并促进储蓄的习惯，这在你拥有房子后是势在必行的。
- 房屋的价值可能会波动，疫情就是一个明显的例子。 因此，您必须为任何财产折旧做好准备。 Sethi 重申，房地产升值也在一定程度上被一般住房成本所抵消。
- 最后，塞西希望观众了解他们对买房是否足够兴奋。 这位百万富翁指出，许多人面临着其他人买房的压力，这可能会促使他们匆忙做出财务决定。
租用或购买
您买房子是作为投资还是居住取决于您当前的财务状况、目标和生活方式。 尽管在美国一些城市租房比买房更具成本效益，但不涉及所有权，限制了对房产的权利和使用权。
然而，负债比拥有一套房子要少，它涉及各种成本，从购买时的代理费和抵押贷款费到出售时的分阶段成本和挂牌费。 如果您计划购买多处房产并将其出租，您实际上可能会面临 激烈的竞争 来自机构投资者，他们正在全州范围内大量购买单户住宅。
购买房屋时，请确保通过耐心研究来权衡选择，并与经过审查的房地产经纪人合作。 如果你租房，你可能会找到一个更好的地方，而花费的钱只是你每月为拥有那所房子所支付的费用的一小部分。
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2024-04-12 13:05:22
